下記の問題及び解説は、必ずしも現時点における法改正及びデータを反映したものではない場合があります。
宅建 過去問解説 平成21年 問8
【問 8】 売主Ａは、買主Ｂとの間で甲土地の売買契約を締結し、代金の３分の２の支払と引換えに所有権移転登記手続と引渡しを行った。その後、Ｂが残代金を支払わないので、Ａは適法に甲土地の売買契約を解除した。この場合に関する次の記述のうち、民法の規定及び判例によれば、正しいものはどれか。
１ Ａの解除前に、ＢがＣに甲土地を売却し、ＢからＣに対する所有権移転登記がなされているときは、ＢのＡに対する代金債務につき不履行があることをＣが知っていた場合においても、Ａは解除に基づく甲土地の所有権をＣに対して主張できない。
２ Ｂは、甲土地を現状有姿の状態でＡに返還し、かつ、移転登記を抹消すれば、引渡しを受けていた間に甲土地を貸駐車場として収益を上げていたときでも、Ａに対してその利益を償還すべき義務はない。
３ Ｂは、自らの債務不履行で解除されたので、Ｂの原状回復義務を先に履行しなければならず、Ａの受領済み代金返還義務との同時履行の抗弁権を主張することはできない。
４ Ａは、Ｂが契約解除後遅滞なく原状回復義務を履行すれば、契約締結後原状回復義務履行時までの間に甲土地の価格が下落して損害を被った場合でも、Ｂに対して損害賠償を請求することはできない。
【解答及び解説】
【問 8】 正解 １
１ 正しい。契約を解除した者は、登記を備えた解除前の第三者に対して対抗することはできない。この第三者は登記を備えていれば、債務不履行につき悪意であっても保護される。
＊民法545条１項
２ 誤り。契約が解除されると、契約が最初からなかったことになるから、当事者は原状回復義務を負い、契約の目的物の引渡しを受けていた者は、引渡しを受けていた期間の使用料相当額を不当利得として返還しなければならない。
＊民法545条１項
３ 誤り。解除による当事者双方の原状回復義務は、公平の観点より、同時履行の関係に立つ。
＊民法546条
４ 誤り。解除権の行使は、損害賠償の請求を妨げないので、Ａは契約締結後原状回復義務履行時までの間の甲土地の価格下落による損害の賠償を請求することができる。
＊民法545条３項
【解法のポイント】この問題は、解除の問題としては、過去に出題された内容が問われており、正解を導きやすかったと思います。