下記の問題及び解説は、必ずしも現時点における法改正及びデータを反映したものではない場合があります。
宅建 過去問解説 平成20年 問40
【問 40】 宅地建物取引業者Ａが、自ら売主として、宅地建物取引業者でないＢと建物の売買契約を締結する場合に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法（以下この問において「法」という｡）及び民法の規定によれば、正しいものはどれか。
１ Ｂが契約の履行に着手するまでにＡが売買契約の解除をするには、手付の３倍に当たる額をＢに償還しなければならないとの特約を定めることができる。
２ Ａの違約によりＢが受け取る違約金を売買代金の額の10分の３とするとの特約を定めることができる。
３ Ｂから法第37条の２の規定に基づくいわゆるクーリング・オフによる売買契約の解除があった場合でも、Ａが契約の履行に着手していれば、ＡはＢに対して、それに伴う損害賠償を請求することができる。
４ Ａは、担保責任を負うためにＢが契約不適合を通知すべき期間として、引渡しの日から２年で、かつ、Ｂが契約不適合を発見した時から30日以内とする特約を定めることができる。
【解答及び解説】
【問 40】 正解 １
１ 正しい。宅地建物取引業者が、みずから売主となる宅地又は建物の売買契約の締結に際して手附を受領したときは、その手附がいかなる性質のものであっても、当事者の一方が契約の履行に着手するまでは、買主はその手附を放棄して、当該宅地建物取引業者はその倍額を償還して、契約の解除をすることができる。これに反する特約で、買主に不利なものは、無効とされる。売主が手付の３倍の額を買主に償還しないと解除できないというのは買主に有利な特約であり有効である。
＊宅地建物取引業法39条
２ 誤り。宅地建物取引業者がみずから売主となる宅地又は建物の売買契約において、当事者の債務の不履行を理由とする契約の解除に伴う損害賠償の額を予定し、又は違約金を定めるときは、これらを合算した額が代金の額の10分の２を超えることとなる定めをしてはならない。売主の債務不履行の場合でも違約金を10分の３とする特約を定めることはできない。
＊宅地建物取引業法38条
３ 誤り。有効にクーリング・オフによる解除がなされた場合には、宅地建物取引業者は、申込みの撤回等に伴う損害賠償又は違約金の支払を請求することができない。
＊宅地建物取引業法37条の２第１項
４ 誤り。売主である宅地建物取引業者が担保責任を負うために買主が契約不適合を通知すべき期間として、目的物の引渡しの日から２年以上というものは認められているが、買主が契約不適合を発見した時から30日以内とすることはできない。そのような特約は買主に不利であり無効となる。
＊宅地建物取引業法40条
【解法のポイント】本問は肢１が完全に正解と分かるのでいいようなものですが、肢２はちょっと考えた人がいるかもしれません。宅地建物取引業法の条文では解説のように「当事者」の債務不履行による違約金について書かれていますので、売主の債務不履行の場合でも同様の扱いになります。