下記の問題及び解説は、必ずしも現時点における法改正及びデータを反映したものではない場合があります。

【解答及び解説】

【解法のテクニック】今年の宅建業法の問題は、難しいというのか、今まで問われていなかった細かい問題やポピュラーでない論点の出題が多かっただけでなく、それが個数問題や、選択肢の組み合わせを問う形式で問われていて、シビれてしまった人も多かったのではないかと思います。この信託受益権の重要事項の説明の問題にしても、対策をあまり取っていなかった人もいるのではないでしょうか。そうはいっても試験の現場で、「それは勉強していない」とも解答用紙に書けないので、どうせ択一式の問題ですから、答えは一応出せますので、チャレンジするしかありません。ただ、こういう問題に時間をかけるのは、愚の骨頂だと思います。知らない問題は、いくら時間をかけて考えても正解に近付くということはありません。むしろ、第一印象の方が正解であることの方が多いものです。したがって、自分の今まで勉強してきた知識を動員して、スパッと答えを一つ決めて、後は振り返らないことが重要です。ということで、この問題を解答する過程をシュミレーションしてみます。まず、このような選択肢の組み合わせを選ぶ問題は、自信のあるものから、選択肢を「切っていく」というやり方が一番正解を導きやすくなります。肢１～肢４まで全部知らないという場合でも、常識でこれは間違いないだろうというものから「切っていきます」。具体的には、この自信のある肢というのは、人によって異なるでしょうが、肢アについては、重要事項の説明ということである以上、宅地建物取引士が説明しないといけないというくらいは分かると思います。普通の重要事項の説明でも資格を持った宅地建物取引士でないと説明できないのに、信託受益権というヤヤこしいものについて、従業員でいいということにはならないと思います。そこで、肢アは「違反する」ということで、選択肢１は「ア」を含んでいるので、答えではない。これくらいはできるでしょう。問題は、選択肢２～４のうちのどれが解答かということですが、これはなかなか難しかったと思います。肢イについてですが、これは再度説明しないといけないと考えた人もいるかと思います。しかし、信託の受益権の場合、たとえば通常の土地の分譲で一つの土地を売った後、隣の土地を説明するのとはわけが違います。受益権という、権利を複数に割って同一の商品として売る場合は、同じ説明になります。前に購入した土地の隣の土地という場合には、土地には個性がありますから、隣の土地でも接道の条件等が異なってきます。しかし、受益権というのは、誤解を恐れず、たとえて言うならば株式のようなもので、条件が違うというようなことはありません。したがって、「違反するおそれは少ないのかな？」という感じで見ておきます。肢ウについてですが、相手は特定投資家で、プロなんではないの？という推測はつきます。したがって、「違反の度合いは少ないのかな？」という感じで保留。肢エについてですが、「瑕疵を担保すべき責任の履行」については、通常の重要事項の説明でも説明の対象です。信託受益権を購入する人は、権利を購入するのかもしれませんが、権利の対象である土地の瑕疵担保責任については、重大な関心があるはずです。これは「違反」くさい。肢イ・ウ・エの比較で行くと、肢エが一番違反くさい。最後は度胸です。自分を信じて、選択肢２でエイヤで思い切ってマークを付ける。まあ、なかなかこううまくいかないかもしれませんが、知らない問題が出たときの対処の方法として参考にして下さい。