下記の問題及び解説は、必ずしも現時点における法改正及びデータを反映したものではない場合があります。
宅建 過去問解説 平成20年 問14
【問 14】 借地借家法第38条の定期建物賃貸借（以下この問において「定期建物賃貸借」という｡）に関する次の記述のうち、民法及び借地借家法の規定によれば、正しいものはどれか。
１ 賃貸人は、建物を一定の期間自己の生活の本拠として使用することが困難であり、かつ、その期間経過後はその本拠として使用することになることが明らかな場合に限って、定期建物賃貸借契約を締結することができる。
２ 公正証書によって定期建物賃貸借契約を締結するときは、賃貸人は、賃借人に対し、契約の更新がなく、期間の満了により賃貸借は終了することについて、あらかじめ、その旨を記載した書面を交付又は電磁的方法により提供して説明する必要はない。
３ 期間が１年以上の定期建物賃貸借契約においては、賃貸人は、期間の満了の１年前から６か月前までの間に賃借人に対し期間満了により賃貸借が終了する旨の通知をしなければ、当該期間満了による終了を賃借人に対抗することができない。
４ 居住の用に供する建物に係る定期建物賃貸借契約においては、転勤、療養その他のやむを得ない事情により、賃借人が建物を自己の生活の本拠として使用することが困難となったときは、床面積の規模にかかわりなく、賃借人は同契約の有効な解約の申入れをすることができる。
【解答及び解説】
【問 14】 正解 ３
１ 誤り。期間の定めがある建物の賃貸借をする場合に、公正証書による等書面又は電磁的記録によって契約をすれば、契約の更新がない旨を定めることができ、それ以外に問題文にあるような要件は特に要求されていない。
＊借地借家法38条１項
２ 誤り。定期建物賃貸借を締結するときは、建物の賃貸人は、あらかじめ、建物の賃借人に対し、契約の更新がなく、期間の満了により当該建物の賃貸借は終了することについて、その旨を記載した書面を交付又は電磁的方法により提供して説明しなければならない。これは公正証書で定期建物賃貸借を締結する場合でも同様である。
＊借地借家法38条２項
３ 正しい。定期建物賃貸借において、期間が１年以上である場合には、建物の賃貸人は、期間の満了の１年前から６月前までの間に建物の賃借人に対し期間の満了により建物の賃貸借が終了する旨の通知をしなければ、その終了を建物の賃借人に対抗することができない。
＊借地借家法38条４項
４ 誤り。定期建物賃貸借で、居住の用に供する建物の賃貸借において、転勤、療養、親族の介護その他のやむを得ない事情により、建物の賃借人が建物を自己の生活の本拠として使用することが困難となったときは、建物の賃借人は、建物の賃貸借の解約の申入れをすることができる。ただ、この規定は建物の床面積が200平方メートル未満の建物に係るものに限られている。
＊借地借家法38条５項
【解法のポイント】この問題は条文そのままで、しかも基本的なものだと思いますので、素直な問題でしたね。こういう問題は確実に正解するのが合格には必要です。なお、肢１は、法改正により定期建物賃貸借制度ができるまでにあった規定です。現在では法改正により本肢のような要件は不要となりました。肢２はわざとらしい出題の仕方ですが、この書面と公正証書による契約書とは別個のものです。ちょうど宅建業法で35条書面と37条書面の関係と同じように考えて下さい。