下記の問題及び解説は、必ずしも現時点における法改正及びデータを反映したものではない場合があります。
宅建 過去問解説 平成20年 問13
【問 13】 Ａが所有している甲土地を平置きの駐車場用地として利用しようとするＢに貸す場合と、一時使用目的ではなく建物所有目的を有するＣに貸す場合とに関する次の記述のうち、民法及び借地借家法の規定によれば、正しいものはどれか。
１ ＡＢ間の土地賃貸借契約の期間は、ＡＢ間で60年と合意すればそのとおり有効であるのに対して、ＡＣ間の土地賃貸借契約の期間は、50年が上限である。
２ 土地賃貸借契約の期間満了後に、Ｂが甲土地の使用を継続していてもＡＢ間の賃貸借契約が更新したものと推定されることはないのに対し、期間満了後にＣが甲土地の使用を継続した場合には、ＡＣ間の賃貸借契約が更新されたものとみなされることがある。
３ 土地賃貸借契約の期間を定めなかった場合、Ａは、Ｂに対しては、賃貸借契約開始から１年が経過すればいつでも解約の申入れをすることができるのに対し、Ｃに対しては、賃貸借契約開始から30年が経過しなければ解約の申入れをすることができない。
４ ＡＢ間の土地賃貸借契約を書面で行っても、Ｂが賃借権の登記をしないままＡが甲土地をＤに売却してしまえばＢはＤに対して賃借権を対抗できないのに対し、ＡＣ間の土地賃貸借契約を口頭で行っても、Ｃが甲土地上にＣ所有の登記を行った建物を有していれば、Ａが甲土地をＤに売却してもＣはＤに対して賃借権を対抗できる。
【解答及び解説】
【問 13】 正解 ４
１ 誤り。ＡＢ間の土地賃貸借契約の期間は、平置きの駐車場用地としての土地の賃貸借は借地借家法の適用がないので、民法の規定が適用され、賃貸借の存続期間は、50年を超えることができない。一方、ＡＣ間の土地賃貸借契約の期間は、建物所有目的であるから、借地借家法が適用され、30年以上の特約も認められ、特に上限はない。
＊民法604条、借地借家法３条
２ 誤り。ＡＢ間の土地賃貸借契約に関し、賃貸借期間が満了した後賃借人が賃借物の使用を継続する場合、賃貸人がこれを知りながら異議を述べないときは、従前の賃貸借と同一の条件で更に賃貸借をしたものと推定される。また、ＡＣ間の土地賃貸借契約については、借地借家法の適用があり、借地権の存続期間が満了した後、借地権者が土地の使用を継続するときは、建物がある場合に限り、従前の契約と同一の条件で契約を更新したものとみなされる。
＊民法619条、借地借家法５条２項
３ 誤り。土地賃貸借の期間を定めなかった場合は、ＡＢ間の賃貸借契約は、民法が適用されるので、各当事者は、いつでも解約の申入れをすることができる。その場合、賃貸借契約は、解約申入れから１年経過することによって終了する。次にＡＣ間の賃貸借契約は、期間を定めなかった場合は、一律30年とされ、30年経過後には更新の問題は生じるが、解約申入れできる旨の規定はない。
＊民法617条、借地借家法３条
４ 正しい。ＡＢ間の賃貸借契約は、民法の適用しかないので、原則どおり賃借権の登記がなければ、賃借人は土地の譲受人に対抗することができない。これに対して、ＡＣ間の賃貸借契約は、借地借家法の適用があり、登記がなくても、土地の上に借地権者が登記されている建物を所有するときは、土地の譲受人に対抗することができる。なお、民法でも借地借家法でも、賃貸借契約は諾成契約であり、書面で契約したか口頭で契約したかで法的な扱いに差はない。
＊民法605条、借地借家法10条１項
【解法のポイント】肢２の前半部分は要注意！！！法定更新の制度は借地借家法だけだと思いがちですが、「使用継続に」に関しては民法にもちゃんと規定があります。知らなかった人は、やむをえませんが、これは再度本試験で狙われそうです。肢３も、頭の中を混乱しないように注意して下さい。ＡＢ間の賃貸借契約の場合、「いつでも」解約申入れできるが、賃貸借が終了するのは１年後です。また、ＡＣ間の賃貸借契約ですが、借地借家法の借地権に関しては、借家権と異なり、期間の定めがない場合の解約申入れの制度というのは規定されていません。