下記の問題及び解説は、必ずしも現時点における法改正及びデータを反映したものではない場合があります。
宅建 過去問解説 平成20年 問10
【問 10】 Ａは、自己所有の甲建物（居住用）をＢに賃貸し、引渡しも終わり、敷金50万円を受領した。この場合に関する次の記述のうち、民法の規定及び判例によれば、誤っているものはどれか。
１ 賃貸借が終了した場合、ＡがＢに対し、社会通念上通常の使用をした場合に生じる通常損耗について原状回復義務を負わせることは、補修費用を負担することになる通常損耗の範囲が賃貸借契約書の条項自体に具体的に明記されているなど、その旨の特約が明確に合意されたときでもすることができない。
２ Ａが甲建物をＣに譲渡し、所有権移転登記を経た場合、Ｂの承諾がなくとも、敷金が存在する限度において、敷金返還債務はＡからＣに承継される。
３ ＢがＡの承諾を得て賃借権をＤに移転する場合、賃借権の移転合意だけでは、敷金返還請求権（敷金が存在する限度に限る｡）はＢからＤに承継されない。
４ 甲建物の抵当権者がＡのＢに対する賃料債権につき物上代位権を行使してこれを差し押さえた場合においても、その賃料が支払われないまま賃貸借契約が終了し、甲建物がＢからＡに明け渡されたときは、その未払賃料債権は敷金の充当により、その限度で消滅する。
【解答及び解説】
【解法のテクニック】肢４は非常に難しい判例です。宅建試験でよく見られる問題で、受験生を混乱させようとする問題になります。分からない肢は「？」で保留にする。知っている肢で勝負するというというのが基本です。ただ、この問題は正解肢である肢１もなかなかに難しい。こういうときにも出題者はなんらかの「助け舟」を受験生に与えているものです。肢１は特約の有効無効を問うているわけですが、「特約」というのは、両当事者の合意が必要なものです。当事者が納得している以上、その効果を認めるのが民法の基本的な立場です（契約自由の原則）。ただ、いくら両当事者が納得しているといってもアンフェアな特約は無効です。たとえば、前問の問９の売主が瑕疵の存在を知っていながら担保責任を負わない旨の特約をするような場合です。逆に言うと特にこのような事情がない限り、「特約」というのは有効なものなんだ、ということです。本問の肢１の通常損耗の原状回復義務を借主に負わせる特約も、借主がそれを知って特約に合意している以上、有効として差し支えありません。単純な賃借人保護だけを考えていたら失敗したでしょう。契約自由の原則というのは、民法の根幹になる大原則です。本問の場合、肢１＝？、肢２＝○、肢３＝○、肢４＝？になった人が多いと思いますが、肢１と肢４のどちらを選ぶべきかで、出題者は、素直に民法の基本原則を知っていれば、肢１になるだろうと思って出題していると思います。宅建試験の問題もいろいろ批判があったりすることもありますが、出題者はプロ中のプロです。私が今書いたようなことは当然に考えています。だから、ココは「素直に」肢１が正解としてほしいところです。それで間違えたらなら仕方がありませんし、そのような問題を間違えたとしても、なんら合否に影響しません。
【問 10】 正解 １
１ 誤り。賃借人は、賃借物を受け取った後にこれに生じた損傷（通常の使用及び収益によって生じた賃借物の損耗並びに賃借物の経年変化を除く。以下この条において同じ。）がある場合において、賃貸借が終了したときは、その損傷を原状に復する義務を負う。ただ、この点については当事者が特約で排除することができるので、通常損耗でも賃借人に原状回復義務を負わせる旨の条項があれば、このような特約も有効である。
＊民法621条
２ 正しい。賃貸目的物が譲渡された場合、敷金関係は新所有者に引き継がれるので、敷金返還債務はＡからＣに承継される。
＊民法第605条の２第４項
３ 正しい。賃借権を移転して賃借人が交替する場合には、賃貸人の交代の場合と異なり敷金関係は当然には移転されず、賃借人が賃借権の譲受人に対して敷金返還請求権を譲渡する旨の合意が必要となる。
４ 正しい。本問は、物上代位による差押えと賃借人による敷金の充当とではどちらが優先するかという問題であるが、賃料債権は、敷金の充当によりその限度で消滅し、賃借人による敷金の充当が優先する（判例）。もともと敷金返還請求権は、賃貸借契約が終了したときに、未払いの賃料等に充当される性質のものだからである。