下記の問題及び解説は、必ずしも現時点における法改正及びデータを反映したものではない場合があります。
宅建 過去問解説 平成20年 問9
【問 9】 宅地建物取引業者であるＡが、自らが所有している甲土地を宅地建物取引業者でないＢに売却した場合のＡの責任に関する次の記述のうち、民法及び宅地建物取引業法の規定並びに判例によれば、誤っているものはどれか。
１ 売買契約で、Ａが目的物の種類又は品質に関する契約不適合責任（以下、「契約不適合責任」という。）を一切負わない旨を合意したとしても、Ａは甲土地の引渡しの日から２年間は、契約不適合責任を負わなければならない。
２ 甲土地に抵当権が設定されていた場合、Ｂが甲土地に抵当権が設定されていることを知っていたとしても、ＢはＡＢ間の売買契約を解除することができる。
３ Ｂが契約不適合責任を追及する場合には、瑕疵の存在を知った時から１年以内にＡに不適合を通知すればよく、１年以内に訴訟を提起して契約不適合責任を追及するまでの必要はない。
４ 売買契約で、Ａは甲土地の引渡しの日から２年間だけ契約不適合責任を負う旨を合意したとしても、Ａが知っていたのにＢに告げなかった瑕疵については、契約不適合責任に基づく損害賠償請求権が時効で消滅するまで、Ｂは当該損害賠償を請求できる。
【解答及び解説】
【問 9】 正解 １
１ 誤り。宅地建物取引業者が自ら売主で、買主が宅地建物取引業者でない場合、目的物の種類又は品質に関する契約不適合責任の期間について目的物の引渡しの日から２年以上となる特約をする場合を除き、民法より買主に不利となる特約をしてはならない。本肢のような買主に不利な特約は無効となり、契約不適合責任の期間は民法の原則に戻り、買主が瑕疵を発見してから１年以内に通知すればよい。
＊宅地建物取引業法40条
２ 正しい。売主が買主に移転した権利が契約の内容に適合しないものである場合、買主は契約を解除することができる。この解除をするには買主の善意悪意を問わない。
＊民法565条
３ 正しい。売買の目的物の種類又は品質に関する契約不適合責任の追及は、特に訴訟の提起等は要求されておらず、買主が事実を知った時から１年以内に不適合の通知をした上で、裁判外で追及すればよい。
＊民法566条
４ 正しい。宅地建物取引業者が自ら売主で、買主が宅地建物取引業者でない場合、その目的物が種類又は品質に関して契約の内容に適合しない場合におけるその不適合を担保すべき責任の期間について目的物の引渡しの日から２年以上となる特約については認められているが、そのような特約をしたときであっても、売主が知りながら告げなかった事実については、その責任を免れることができない。
＊民法572条
【解法のポイント】本問は「権利関係」の問題でありながら、「民法及び宅地建物取引業法」の規定によればという面白い問題です。不動産取引の実務については、本問のように一つの取引で民法や宅地建物取引業法がからみ合って関係してくるわけですから、今後このような問題は増加傾向にあると思います。勉強する際には両者の関係をしっかり意識しながら勉強して下さい。