下記の問題及び解説は、必ずしも現時点における法改正及びデータを反映したものではない場合があります。

宅建 過去問解説 平成20年 問8

【問　8】　弁済に関する次の１から４までの記述のうち、判決文及び民法の規定によれば、誤っているものはどれか。
（判決文）
借地上の建物の賃借人はその敷地の地代の弁済について法律上の利害関係を有すると解するのが相当である。思うに、建物賃借人と土地賃貸人との間には直接の契約関係はないが、土地賃借権が消滅するときは、建物賃借人は土地賃貸人に対して、賃借建物から退去して土地を明け渡すべき義務を負う法律関係にあり、建物賃借人は、敷地の地代を弁済し、敷地の賃借権が消滅することを防止することに法律上の利益を有するものと解されるからである。

１　借地人が地代の支払を怠っている場合、借地上の建物の賃借人は、借地人の意思に反しても、地代を弁済することができる。

２　借地人が地代の支払を怠っている場合、借地上の建物の賃借人が土地賃貸人に対して地代を支払おうとしても、土地賃貸人がこれを受け取らないときは、当該賃借人は地代を供託することができる。

３　借地人が地代の支払を怠っている場合、借地上の建物の賃借人は、土地賃貸人の意思に反しても、地代について金銭以外のもので代物弁済することができる。

４　借地人が地代の支払を怠っている場合、借地上の建物の賃借人が土地賃貸人に対して地代を弁済すれば、土地賃貸人は借地人の地代の不払を理由として借地契約を解除することはできない。

【解答及び解説】

【問　8】　正解　３

１　正しい。判決文は「借地上の建物の賃借人はその敷地の地代の弁済について法律上の利害関係を有する」といっているのであるから、借地上の建物の賃借人は、法律上の利害関係のある第三者として、地代の債務者である借地人の意思に反しても、地代を弁済することができる。
＊民法474条

２　正しい。弁済の提供をした場合において、債権者がその受領を拒んだときは、「弁済者」は、債権者のために弁済の目的物を供託することができる。そして、判決によると、「借地上の建物の賃借人はその敷地の地代の弁済について法律上の利害関係を有する」としているので、弁済について正当な利益を有するので、弁済者として認められることができる。したがって、賃借人は地代を供託することができる。
＊民法494条

３　誤り。代物弁済は契約であるから、両当事者の合意が必要であり、たとえ法律上の利害関係を有する第三者であっても、土地賃貸人の意思に反して地代について代物弁済をすることはできない。
＊民法482条

４　正しい。判決文によれば、建物賃借人が地代の弁済をすれば、その弁済は有効であり、借地人の債務不履行ではなくなるので、土地賃貸人は借地人の地代の不払いを理由として借地契約を解除することはできない。
＊民法541条


【解法のポイント】本問は、宅建試験での初めての出題形式であったと思います。問題文に判例を示して、その判決文に基づいて設問がある形です。法律系の他の国家試験では最近ではおなじみの出題形式ですが、宅建試験にもその波が押し寄せた感じです。この手の問題は、判例の知識自体を問うのではなく、判例自体は問題文に示しておいて、法的な考え方を問おうというものです。宅建の勉強も丸暗記だけでなく、「なぜそうなるのか？」を考えながら勉強する必要がありますし、またそのような勉強方法の方が単なる丸暗記よりも、記憶しやすくなります。なお、肢２は注意して下さい。供託というのは、「弁済者」に対して認められているのであるから、債務者だけではなく、第三者の弁済の場合の第三者にも認められます。

【参考資料】最判昭63.7.1（昭和62(オ)1577）