下記の問題及び解説は、必ずしも現時点における法改正及びデータを反映したものではない場合があります。
宅建 過去問解説 平成20年 問4
【問 4】 Ａは、Ｂから借り入れた2,000万円の担保として抵当権が設定されている甲建物を所有しており、抵当権設定の後である平成20年４月１日に、甲建物を賃借人Ｃに対して賃貸した。Ｃは甲建物に住んでいるが、賃借権の登記はされていない。この場合に関する次の記述のうち、民法及び借地借家法の規定並びに判例によれば、正しいものはどれか。
１ ＡがＢに対する借入金の返済につき債務不履行となった場合、Ｂは抵当権の実行を申し立てて、ＡのＣに対する賃料債権に物上代位することも、ＡＣ間の建物賃貸借契約を解除することもできる。
２ 抵当権が実行されて、Ｄが甲建物の新たな所有者となった場合であっても、Ｃは民法第602条に規定されている短期賃貸借期間の限度で、Ｄに対して甲建物を賃借する権利があると主張することができる。
３ ＡがＥからさらに1,000万円を借り入れる場合、甲建物の担保価値が1,500万円だとすれば、甲建物に抵当権を設定しても、ＥがＢに優先して甲建物から債権全額の回収を図る方法はない。
４ Ａが借入金の返済のために甲建物をＦに任意に売却してＦが新たな所有者となった場合であっても、Ｃは、ＦはＡＣ間の賃貸借契約を承継したとして、Ｆに対して甲建物を賃借する権利があると主張することができる。
【解答及び解説】
【問 4】 正解 ４
１ 誤り。抵当権は、抵当権の目的物の賃貸によって債務者が受けるべき賃料に対しても、行使することができるので（物上代位）、ＢはＡのＣに対する賃料債権に物上代位することができる。ただ、Ｂの抵当権はＣの賃借権に優先するので、ＡＣ間の建物賃貸借契約を解除しなくても、Ｃの賃借権を否定することができる。
＊民法372条
２ 誤り。抵当権設定後の抵当目的物の賃貸については、以前は建物については３年を超えない賃貸借は保護されていたが（短期賃貸借）、現在は法改正により、この規定は廃止されているので、抵当権と抵当目的物の優劣は単純な対抗問題となる。本問では抵当権が先に設定されている以上、抵当権が優先され、抵当権実行後の競落人は、Ｄに対して賃借権を否定することができる。
＊旧民法395条参照
３ 誤り。本肢の状態のままでは、ＥがＢに優先して債権全額の回収を図ることはできないが、ＥがＢから抵当権の順位を譲り受けることができれば、一番抵当権者として債権全額の回収を図ることができる。
４ 正しい。Ｃは甲建物の引渡を受けている以上、賃借権の登記がなくても、賃借権の対抗要件を備えている。したがって、Ｃは新所有者であるＦに対して賃借権を主張することができる。
＊借地借家法31条１項
【解法のポイント】肢２の短期賃貸借の制度は廃止されているので、要注意。それと関連して抵当権と抵当目的物の賃借権の優劣に関する肢１もしっかり理解しておいて下さい。これは法改正があったところですので、事前に十分出題が予想できる部分です。肢３は、ちょっと考え込んだ人もいるかと思いますが、肢４は基本的な問題ですので、正解は出せるようにしておいて下さい。よく言っていることですが、宅建試験の場合、「自分の知っている知識で勝負する！」これを貫くことです。