宅建 過去問解説 平成19年 問41

【問　41】　宅地建物取引業者Ａが、自ら売主として、宅地建物取引業者でないＢと建物の売買契約を締結しようとし、又は締結した場合に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法（以下この問において「法」という｡）の規定によれば、正しいものはどれか。

１　Ａは、自己の所有に属しない建物を売買する場合、Ａが当該建物を取得する契約を締結している場合であっても、その契約が停止条件付きであるときは、当該建物の売買契約を締結してはならない。

２　売買契約の締結に際し、当事者の債務の不履行を理由とする契約の解除に伴う損害賠償の額を予定し、又は違約金を定める場合において、これらを合算した額が売買代金の２割を超える特約をしたときは、その特約はすべて無効となる。

３　「建物に契約不適合があった場合、その契約不適合がＡの責に帰すことのできるものでないときは、Ｂは契約を解除することはできない」とする特約は有効である。

４　Ｂがホテルのロビーで買受けの申込みをし、３日後にＢの自宅で売買契約を締結した場合、Ｂは、当該建物の引渡しを受け、かつ、その代金の全部を支払っているときでも、当該売買契約の解除をすることができる。

【問　41】　正解　１

１　正しい。宅地建物取引業者は、自己の所有に属しない建物についてであっても、建物を取得する契約を締結しているときは、売買契約を締結することができる。しかし、この取得契約が停止条件付きのものであるときは、売買契約を締結することができない。

２　誤り。宅地建物取引業者がみずから売主となる宅地又は建物の売買契約において、当事者の債務の不履行を理由とする契約の解除に伴う損害賠償の額を予定し、又は違約金を定めるときは、これらを合算した額が代金の額の10分の２をこえることとなる定めをしてはならず、10分の２をこえた場合は、10分の２をこえる部分について、無効となる。特約全体が無効となるわけではない。

３　誤り。宅地建物取引業者は、自ら売主となる宅地又は建物の売買契約において、その目的物が種類又は品質に関して契約の内容に適合しない場合におけるその不適合を担保すべき責任に関し、原則として民法に規定するものより買主に不利となる特約をしてはならない。民法上の契約不適合責任の追及としての解除は、売主の帰責事由は不要とされており、本肢特約は買主に不利であり無効となる。

４　誤り。宅地建物取引業者が自ら売主となる宅地又は建物の売買契約について、当該宅地建物取引業者の事務所等以外の場所において、当該宅地又は建物の買受けの申込みをした者は、買受けの申込みの撤回又は当該売買契約の解除を行うことができる。これはその後買主の申し出によりその自宅で売買契約を締結した場合でも同様である。しかし、申込者等が、当該宅地又は建物の引渡しを受け、かつ、その代金の全部を支払ったときには、解除することはできない。