下記の問題及び解説は、必ずしも現時点における法改正及びデータを反映したものではない場合があります。
宅建 過去問解説 平成19年 問29
【問 29】 不動産の鑑定評価に関する次の記述のうち、不動産鑑定評価基準によれば、誤っているものはどれか。
１ 不動産の価格を求める鑑定評価の基本的な手法は、原価法、取引事例比較法及び収益還元法に大別され、原価法による試算価格を積算価格、取引事例比較法による試算価格を比準価格、収益還元法による試算価格を収益価格という。
２ 取引事例比較法の適用に当たって必要な取引事例は、取引事例比較法に即応し、適切にして合理的な計画に基づき、豊富に秩序正しく収集し、選択すべきであり、投機的取引であると認められる事例等適正さを欠くものであってはならない。
３ 再調達原価とは、対象不動産を価格時点において再調達することを想定した場合において必要とされる適正な原価の総額をいう。
４ 収益還元法は、対象不動産が将来生み出すであろうと期待される純収益の現在価値の総和を求めることにより対象不動産の試算価格を求める手法であり、このうち、一期間の純収益を還元利回りによって還元する方法をＤＣＦ（Discounted Cash Flow）法という。
【解答及び解説】
【問 29】 正解 ４
１ 正しい。不動産の鑑定評価の方式には、原価方式、比較方式及び収益方式の三方式がある。それぞれの鑑定評価の手法の適用により求められた価格を試算価格というが、原価法による試算価格は積算価格、取引事例比較法による試算価格は比準価格、収益還元法による試算価格は収益価格という。
＊不動産鑑定評価基準第７章
２ 正しい。取引事例比較法の適用に当たって必要な取引事例は、取引事例比較法に即応し、適切にして合理的な計画に基づき、豊富に秩序正しく収集し、選択すべきであり、投機的取引であると認められる事例等適正さを欠くものであってはならない。
＊不動産鑑定評価基準第７章第１節Ⅰ２
３ 正しい。不動産鑑定評価基準の条文そのままの問題。再調達原価とは、対象不動産を価格時点において再調達することを想定した場合において必要とされる適正な原価の総額をいう。
＊不動産鑑定評価基準第７章第１節Ⅱ２(1)
４ 誤り。収益還元法は、対象不動産が将来生み出すであろうと期待される純収益の現在価値の総和を求めることにより対象不動産の試算価格を求める手法である。収益価格を求める方法には、一期間の純収益を還元利回りによって還元する方法（直接還元法）と、連続する複数の期間に発生する純収益及び復帰価格を、その発生時期に応じて現在価値に割り引き、それぞれを合計する方法（Discounted Cash Flow法（ＤＣＦ法））がある。設問の後半は、直接還元法の説明である。
＊不動産鑑定評価基準第７章第１節Ⅳ２
【解法のポイント】不動産鑑定評価基準の勉強はやりにくいという感じを持っている人が多いと思いますが、ある程度の割り切りが必要です。要するに過去問で出題されているような部分のみ勉強することです。この問題なんかも典型的な鑑定評価の三手法に関する問題で、過去に何度も出題されています。内容的には、不動産鑑定評価基準の条文そのままです。