宅建 過去問解説 平成19年 問14

【問　14】　借地借家法第38条の定期建物賃貸借（以下この問において「定期建物賃貸借」という｡）と同法第40条の一時使用目的の建物の賃貸借（以下この問において「一時使用賃貸借」という｡）に関する次の記述のうち、民法及び借地借家法の規定によれば、正しいものはどれか。

１　定期建物賃貸借契約は書面又は電磁的記録によって契約を締結しなければ有効とはならないが、一時使用賃貸借契約は書面又は電磁的記録ではなく口頭で契約しても有効となる。

２　定期建物賃貸借契約は契約期間を１年以上とすることができるが、一時使用賃貸借契約は契約期間を１年以上とすることができない。

３　定期建物賃貸借契約は契約期間中は賃借人から中途解約を申し入れることはできないが、一時使用賃貸借契約は契約期間中はいつでも賃借人から中途解約を申し入れることができる。

４　賃借人が賃借権の登記もなく建物の引渡しも受けていないうちに建物が売却されて所有者が変更すると、定期建物賃貸借契約の借主は賃借権を所有者に主張できないが、一時使用賃貸借の借主は賃借権を所有者に主張できる。

【問　14】　正解　１

１　正しい。一時使用賃貸借契約は、一般の契約と同様、当事者の合意があれば成立するが、定期建物賃貸借契約は、公正証書による等書面又は電磁的記録によって契約をするときに限り有効となる。

２　誤り。定期建物賃貸借契約は、契約期間については、特に上限はなく１年以上とすることができる。一時使用賃貸借契約は、一時使用だからといって契約期間が１年以上とすることができないということはなく、契約の目的から考えて、１年以上であっても、一時的な使用であると認められればよい。

３　誤り。定期建物賃貸借契約の場合、居住用の建物（床面積が200㎡未満のものに限る。）において、やむを得ない事情により、建物の賃借人が建物を自己の生活の本拠として使用することが困難となったときは、建物の賃借人は、建物の賃貸借の解約の申入れをすることができる。これに対して、一時使用賃貸契約は、期間の定めがある場合は、賃借人から一方的に契約を解約することはできない。

４　誤り。定期建物賃貸借契約にも、借地借家法31条１項が適用され、建物の引渡しをもって、賃借権を第三者に対抗することができるが、一時使用賃貸借契約は、借地借家法の規定が適用されないので、建物の引渡しをもって、賃借権を第三者に対抗することはできない。