下記の問題及び解説は、必ずしも現時点における法改正及びデータを反映したものではない場合があります。

宅建 過去問解説 平成19年 問10

【問　10】　平成19年９月１日にＡ所有の甲建物につきＡＢ間で売買契約が成立し、当該売買契約において同年９月30日をもってＢの代金支払と引換えにＡは甲建物をＢに引き渡す旨合意されていた。この場合に関する次の記述のうち、民法の規定によれば、正しいものはどれか。

１　甲建物が同年８月31日時点でＡＢ両者の責に帰すことができない火災により滅失していた場合、ＢはＡに対して損害賠償を請求することができる。

２　甲建物が同年９月15日時点でＡの責に帰すべき火災により滅失した場合、有効に成立していた売買契約は、Ａの債務不履行によって無効となる。

３　甲建物が同年９月15日時点でＢの責に帰すべき火災により滅失した場合、Ａの甲建物引渡し債務も、Ｂの代金支払債務も共に消滅する。

４　法改正により削除

【解答及び解説】

【問　10】　正解　なし

１　誤り。契約に基づく債務の履行がその契約の成立の時に不能であったことは、その履行の不能によって生じた損害の賠償を請求することを妨げない。ただし、その債務の不履行が契約その他の債務の発生原因及び取引上の社会通念に照らして債務者の責めに帰することができない事由によるものであるときは、この限りでない。本問では、ＡＢ両者の責に帰すことができない火災により建物が滅失しているので、ＢはＡに対して損害賠償を請求することはできない。
＊民法412条の２第２項

２　誤り。本肢では、売買契約の締結後の９月15日にＡの責に帰すべき火災により甲建物が滅失しているので、有効に成立していた売買契約について、Ａの債務不履行（履行不能）が発生しているという点は正しい。しかし、Ａの債務不履行によって契約自体が無効になるわけではなく、Ｂに解除権や損害賠償請求権が発生するだけである。
＊民法415条

３　誤り。債権者（Ｂ）の責めに帰すべき事由によって債務を履行することができなくなったときは、債務者は、反対給付を受ける権利を失わない。したがって、Ａの甲建物引渡し債務は消滅するが、Ｂの代金支払い債務は消滅しない。
＊民法536条２項

４　法改正により削除


【解法のポイント】本問は、典型的な原始的不能、危険負担、債務不履行の相違を問う問題です。ただ、ちょっと工夫があって、肢４にあるように、特定物の危険負担の場合、債権者主義がとられるのが原則であるが、実務的にはこのような場合は、ほぼ100％近く特約で債務者主義にしています。宅建試験らしい問題です。

【法改正による変更】本来正解肢であった肢４が、法改正により意味がなくなりましたので、正解が「なし」となっています。