下記の問題及び解説は、必ずしも現時点における法改正及びデータを反映したものではない場合があります。

宅建 過去問解説 平成18年 問13

【問 13】 自らが所有している甲土地を有効利用したいAと、同土地上で事業を行いたいBとの間の契約に関する次の記述のうち、民法及び借地借家法の規定によれば、誤っているものはどれか。

1 甲土地につき、Bが建物を所有して小売業を行う目的で公正証書によらずに存続期間を35年とする土地の賃貸借契約を締結する場合、約定の期間、当該契約は存続する。しかし、Bが建物を建築せず駐車場用地として利用する目的で存続期間を35年として土地の賃貸借契約を締結する場合には、期間は定めなかったものとみなされる。

2 甲土地につき、Bが1年間の期間限定の催し物会場としての建物を建築して一時使用する目的で土地の賃貸借契約を締結する場合には、当該契約の更新をしない特約は有効である。しかし、Bが居住用賃貸マンションを所有して全室を賃貸事業に供する目的で土地の賃貸借契約を締結する場合には、公正証書により存続期間を15年としても、更新しない特約は無効である。

3 甲土地につき、小売業を行うというBの計画に対し、借地借家法が定める要件に従えば、甲土地の賃貸借契約締結によっても、又は、甲土地上にAが建物を建築しその建物についてAB間で賃貸借契約を締結することによっても、Aは20年後に賃貸借契約を更新させずに終了させることができる。

4 甲土地につき、Bが建物を所有して小売業を行う目的で存続期間を30年とする土地の賃貸借契約を締結している期間の途中で、Aが甲土地をCに売却してCが所有権移転登記を備えた場合、当該契約が公正証書でなされていても、BはCに対して賃借権を対抗することができない場合がある。

【解答及び解説】

【問 13】 正解 1

1 誤り。Bが建物所有目的で存続期間を30年以上とする土地の賃貸借契約を締結すれば、その約定の存続期間中、賃貸借契約は存続する。したがって、本肢の前半は正しい。しかし、建物所有目的でない場合は、借地借家法は適用されず、民法の規定により、賃貸借の最長存続期間は50年であるから、35年の存続期間はそのまま認められる。本肢の後半は誤りとなる。
*借地借家法3条、民法604条1項

2 正しい。一時使用目的で土地を賃貸する場合は、借地借家法の法定更新の規定は適用されず、更新をしない旨の特約は有効である。一方、事業用借地権は居住の用に供するものには適用がないので、本肢の場合は、更新しない特約をしようとすれば、一般の定期借地権なら50年以上、建物譲渡特約付借地権なら30年以上の期間を定めなければならない。
*借地借家法25条、23条

3 正しい。肢2で述べたように、専ら事業の用に供する建物の所有を目的とし、かつ、存続期間を10年以上20年以下として借地権を設定する場合には、契約を更新しない旨の特約をすることができる。また、「甲土地上にAが建物を建築しその建物についてAB間で賃貸借契約を締結する」という点については、借地借家法の定期建物賃貸借の要件を満たせば、定期建物賃貸借を締結することによって更新のない賃貸借契約を締結することができる。
*借地借家法23条、38条

4 正しい。借地権は、その登記をするか、又は土地の上に借地権者が登記されている建物を所有するときは、これをもって第三者に対抗することができるが、登記も借地上の登記ある建物もない場合は、借地人は借地権を土地の新しい所有者に対抗することはできない。これは、借地契約が公正証書でなされていても同じである。
*借地借家法10条1項


【解法のポイント】本問は、出題の仕方に一工夫なされているが、内容的には通常の借地権の問題です。ただ、民法の知識もからめているので、民法の知識もおろそかにしないように!