下記の問題及び解説は、必ずしも現時点における法改正及びデータを反映したものではない場合があります。

宅建 過去問解説 平成17年 問43

【問 43】 宅地建物取引業者Aが自ら売主としてマンション(販売価額3,000万円)の売買契約を締結した場合における次の記述のうち、民法及び宅地建物取引業法の規定によれば、正しいものはどれか。

1 Aは、宅地建物取引業者であるBとの売買契約の締結に際して、当事者の債務不履行を理由とする契約の解除に伴う損害賠償の予定額を1,200万円とする特約を定めた。この特約は無効である。

2 Aは、宅地建物取引業者でないCとの売買契約の締結に際して、当事者の債務不履行を理由とする契約の解除に伴う損害賠償の予定額を1,200万円とする特約を定めることができる。

3 Aは、宅地建物取引業者であるDとの売買契約の締結に際して、当事者の債務不履行を理由とする契約の解除に伴う損害賠償の予定額の定めをしなかった場合、実際に生じた損害額1,000万円を立証により請求することができる。

4 Aは、宅地建物取引業者でないEとの売買契約の締結に際して、当事者の債務不履行を理由とする契約の解除に伴う損害賠償の予定額を600万円、それとは別に違約金を600万円とする特約を定めた。これらの特約はすべて無効である。

【解答及び解説】

【問 43】 正解 3

1 誤り。宅地建物取引業者がみずから売主となる建物の売買契約において、当事者の債務の不履行を理由とする契約の解除に伴う損害賠償の額を予定し、又は違約金を定めるときは、これらを合算した額が代金の額の10分の2をこえることとなる定めをしてはならない。しかし、これは宅地建物取引業者が自ら売主の場合の規制であり、買主が宅地建物取引業者である場合には適用されない。本肢では買主Bは宅地建物取引業者であるから、2割を超える損害賠償の予定を定める特約も有効である。
*宅地建物取引業法38条、78条2項

2 誤り。1肢と異なり、買主Cは宅地建物取引業者ではないので、当事者の債務の不履行を理由とする契約の解除に伴う損害賠償の額について、代金の額の10分の2をこえる旨の特約は無効である。
*宅地建物取引業法38条

3 正しい。宅地建物取引業者が自ら売主の場合の損害賠償額の予定等が、代金額の2割に制限されるのは、損害賠償の額を予定し、又は違約金を定めたときの規定であり、また、買主が宅地建物取引業者でない場合に限られる。したがって、本肢では債務不履行を理由とする損害賠償請求の原則どおり、Aが実際に生じた損害額1,000万円を立証することにより請求することができる。
*宅地建物取引業法38条

4 誤り。損害賠償の予定等は、代金の額の10分の2をこえる定めをしてはならないが、そのような定めをしても、その特約は代金の額の10分の2をこえる部分について、無効となるにすぎない。特約すべてが無効となるわけではない。
*宅地建物取引業法38条2項


【解法のポイント】この問題は、損害賠償額の予定にポイントを絞った珍しい問題です。正解肢の肢3の内容は何度も出題されています。2割というのは、あくまで損害賠償額の予定等をした場合です。損害賠償額の予定等をしない場合は、原則どおり実損額の賠償になります。