宅建 過去問解説 平成17年 問43

【問　43】　宅地建物取引業者Ａが自ら売主としてマンション（販売価額3,000万円）の売買契約を締結した場合における次の記述のうち、民法及び宅地建物取引業法の規定によれば、正しいものはどれか。

１　Ａは、宅地建物取引業者であるＢとの売買契約の締結に際して、当事者の債務不履行を理由とする契約の解除に伴う損害賠償の予定額を1,200万円とする特約を定めた。この特約は無効である。

２　Ａは、宅地建物取引業者でないＣとの売買契約の締結に際して、当事者の債務不履行を理由とする契約の解除に伴う損害賠償の予定額を1,200万円とする特約を定めることができる。

３　Ａは、宅地建物取引業者であるＤとの売買契約の締結に際して、当事者の債務不履行を理由とする契約の解除に伴う損害賠償の予定額の定めをしなかった場合、実際に生じた損害額1,000万円を立証により請求することができる。

４　Ａは、宅地建物取引業者でないＥとの売買契約の締結に際して、当事者の債務不履行を理由とする契約の解除に伴う損害賠償の予定額を600万円、それとは別に違約金を600万円とする特約を定めた。これらの特約はすべて無効である。

【問　43】　正解　３

１　誤り。宅地建物取引業者がみずから売主となる建物の売買契約において、当事者の債務の不履行を理由とする契約の解除に伴う損害賠償の額を予定し、又は違約金を定めるときは、これらを合算した額が代金の額の10分の２をこえることとなる定めをしてはならない。しかし、これは宅地建物取引業者が自ら売主の場合の規制であり、買主が宅地建物取引業者である場合には適用されない。本肢では買主Ｂは宅地建物取引業者であるから、２割を超える損害賠償の予定を定める特約も有効である。

２　誤り。１肢と異なり、買主Ｃは宅地建物取引業者ではないので、当事者の債務の不履行を理由とする契約の解除に伴う損害賠償の額について、代金の額の10分の２をこえる旨の特約は無効である。

３　正しい。宅地建物取引業者が自ら売主の場合の損害賠償額の予定等が、代金額の２割に制限されるのは、損害賠償の額を予定し、又は違約金を定めたときの規定であり、また、買主が宅地建物取引業者でない場合に限られる。したがって、本肢では債務不履行を理由とする損害賠償請求の原則どおり、Ａが実際に生じた損害額1,000万円を立証することにより請求することができる。

４　誤り。損害賠償の予定等は、代金の額の10分の２をこえる定めをしてはならないが、そのような定めをしても、その特約は代金の額の10分の２をこえる部分について、無効となるにすぎない。特約すべてが無効となるわけではない。