宅建 過去問解説 平成17年 問6

【問　6】　ＢはＡに対して自己所有の甲建物に平成15年４月１日に抵当権を設定し、Ａは同日付でその旨の登記をした。Ａと甲建物の賃借人との関係に関する次の記述のうち、民法及び借地借家法の規定によれば、誤っているものはどれか。

１　Ｂは、平成15年２月１日に甲建物をＣに期間４年の約定で賃貸し、同日付で引き渡していた。Ｃは、この賃貸借をＡに対抗できる。

２　Ｂは、平成15年12月１日に甲建物をＤに期間２年の約定で賃貸し、同日付で引き渡した。Ｄは、平成16年４月１日以降もこの賃貸借をＡに対抗できる。

３　Ｂは、平成15年12月１日に甲建物をＥに期間４年の約定で賃貸し、同日付で引き渡した。Ｅは、平成16年４月１日以降もこの賃貸借をＡに対抗できない。

４　Ｂは、平成16年12月１日に甲建物をＦに期間２年の約定で賃貸し、同日付で引き渡した。Ｆは、この賃貸借をＡに対抗できる。

【問　6】　正解　４

１　正しい。本肢では、賃貸借契約の締結及びその対抗要件の具備が、抵当権の設定契約及び登記に先行しているので、賃貸借契約の期間の長短を問わず、Ｃは賃借権をＡに対抗することができる。

２　正しい。本肢は肢１と異なり、抵当権の設定及び登記が、Ｄの賃借権の対抗要件の具備に先行している。抵当権設定後の抵当目的物の賃貸借に関しては、平成16年４月１日施行の改正民法によれば、改正法施行以後に締結された賃貸借契約については、抵当権の方が先に対抗要件を満たしている以上、原則通り、賃貸借契約の期間の長短を問わず一切、賃借権は抵当権に対抗できない。この法改正以前は、抵当権設定後の賃借権といえども、建物については３年を超えない賃借権であれば、短期賃貸借として保護されていた。本肢では、賃貸借契約が平成15年12月１日と、改正民法施行以前に締結されているので、改正前の民法が適用され、賃貸借契約の期間が２年である以上、短期賃貸借として、賃借権が保護され、賃借権をＡに対抗することができる。

３　正しい。肢２で説明したとおり、短期賃貸借は建物の場合、期間３年を超えない場合は保護されるが、３年を超えると保護されない。

４　誤り。本肢の賃貸借契約は、平成16年４月１日以降に締結されているので、改正民法が適用されるので、原則通り、抵当権の設定登記が先になされている以上、賃借人Ｆは、賃貸借をＡに対抗できない。