宅建 過去問解説 平成17年 問5

【じっくり解説】

まず、問題文の前半の「不動産の売買により生じた債権を有する者は先取特権を有し」という部分ですが、これは「正しい」ということになります。いわゆる「不動産売買の先取特権」といわれるものです。この不動産売買の先取特権は、不動産の売買契約がなされれば、売主は買主に対して売買代金債権を有しますが、この代金債権について、他の債権者に先立って優先的に弁済を受ける権利を有するというものです。

宅建試験の知識としては、この程度で十分だと思いますので、後は「読み物」程度に読んでおけばいいと思いますが、この不動産の売買の先取特権の効力を保存するためには、売買契約と同時に、不動産の代価又はその利息の弁済がされていない旨を登記しなければいけません（340条）。ただ、このような登記をしなくても、売主が売買代金を確実に回収するには、売買代金が支払われるまでは所有権移転登記をしなければいいのであり、また、売買代金を被担保債権として当該不動産に抵当権を設定しておけば、売買代金を確保することができます。したがって、現実にはこのような先取特権はほとんど利用されていません。

次に、問題文の後半の「当該不動産が賃借されている場合には、賃料に物上代位することができる」という部分についてですが、先取特権には優先弁済権があり、したがって、物上代位性もあります。そして、賃料も物上代位の対象ですので、問題文の後半部分も「正しい」ということになり、問題全体としても「正しい」肢になります。