下記の問題及び解説は、必ずしも現時点における法改正及びデータを反映したものではない場合があります。
宅建 過去問解説 平成16年 問37
【問 37】 宅地建物取引業者が行う重要事項の説明に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定によれば、正しいものはどれか。
１ 売買契約の対象となる区分所有建物に、計画的な維持修繕費用の積立てを行う旨の規約の定めがある場合は、その旨を説明すれば足り、既に積み立てられている額を説明する必要はない。
２ 売買契約の対象となる宅地が土砂災害警戒区域等における土砂災害防止対策の推進に関する法律によって指定された土砂災害警戒区域内である場合は、当該区域内における制限を説明すれば足り、対象物件が土砂災害警戒区域内にある旨の説明をする必要はない。
３ 売買契約の対象となる建物が新築住宅であって、住宅の品質確保の促進等に関する法律第５条第１項に規定する住宅性能評価を受けた住宅である場合は、その旨を説明しなければならない。
４ 宅地建物取引業者が自ら売主となる宅地の売買契約において損害賠償の額を予定し、その予定額が代金の額の２割を超える場合、その旨の説明があれば、その２割を超える部分についても有効である。
【解答及び解説】
【問 37】 正解 ３
１ 誤り。区分所有建物の重要事項の説明においては、「当該一棟の建物の計画的な維持修繕のための費用の積立てを行う旨の規約の定めがあるときは、その内容及び既に積み立てられている額」を説明しなければならない。
＊宅地建物取引業法35条１項６号、同法施行規則16条の２第６号
２ 誤り。宅地の売買又は交換の契約にあっては、「当該宅地又は建物が土砂災害警戒区域等における土砂災害防止対策の推進に関する法律第６条第１項により指定された土砂災害警戒区域内にあるときは、その旨」を説明しなければならない。
＊宅地建物取引業法施行規則16条の４の３第２号
３ 正しい。建物の売買又は交換の契約にあっては、「当該建物が住宅の品質確保の促進等に関する法律第５条第１項に規定する住宅性能評価を受けた新築住宅であるときは、その旨」を説明しなければならない。
＊宅地建物取引業法施行規則16条の４の３第５号
４ 誤り。宅地建物取引業者が自ら売主として宅地建物取引業者でない者と売買契約を締結する場合には、当事者の債務の不履行を理由とする契約の解除に伴う損害賠償の額を予定し、又は違約金を定めるときは、これらを合算した額が代金の額の10分の２を超えることとなる定めをしてはならない。この規定に反する特約は、代金の額の10分の２を超える部分について、無効とする。これは重要事項の説明において、その旨の説明をしたとしても異ならない。
＊宅地建物取引業法38条
【解法のポイント】重要事項の説明の説明事項は、年々増えていって困りますね。肢３は絶対に覚えておくべき内容です。肢２は、そんなに神経質に考えなくても、常識的に分かると思います。