下記の問題及び解説は、必ずしも現時点における法改正及びデータを反映したものではない場合があります。
宅建 過去問解説 平成16年 問29
【問 29】 不動産の鑑定評価に関する次の記述のうち、不動産鑑定評価基準によれば、正しいものはどれか。
１ 不動産鑑定評価基準にいう「特定価格」とは、市場性を有する不動産について、法令等による社会的要請を背景とする評価目的の下、正常価格の前提となる諸条件を満たさないことにより正常価格と同一の市場概念の下において形成されるであろう市場価値と乖離することとなる場合における不動産の経済価値を適正に表示する価格をいう。
２ 鑑定評価は、対象不動産の現況を所与の条件としなければならず、依頼目的に応じて想定上の条件を付すことはできない。
３ 鑑定評価に当たって必要とされる取引事例は、当該事例に係る取引の事情が正常なものでなければならず、特殊な事情の事例を補正して用いることはできない。
４ 収益還元法は、対象不動産が将来生み出すであろうと期待される純収益の現在価値の総和を求めることにより対象不動産の試算価格を求める手法であるため、自用の不動産には適用することはできない。
【解答及び解説】
【問 29】 正解 １
１ 正しい。特定価格の定義として正しい文章である｡特定価格を求める場合を例示すれば、会社更生法又は民事再生法に基づく鑑定評価目的の下で、事業の継続を前提とした価格を求める場合などである。
＊不動産鑑定評価基準総論第５章第３節Ⅰ３
２ 誤り。対象確定条件により確定された対象不動産について、依頼目的に応じ対象不動産に係る価格形成要因のうち地域要因又は個別的要因について想定上の条件を付加する場合があるが、この場合には、依頼により付加する想定上の条件が実現性、合法性、関係当事者及び第三者の利益を害するおそれがないか等の観点から妥当なものでなければならない。
＊不動産鑑定評価基準総論第５章１節Ⅱ
３ 誤り。鑑定評価に当たって必要とされる取引事例は、取引事情が正常なものと認められるものであること又は正常なものに補正することができるものであることが必要である。取引事例等に係る取引等が特殊な事情を含み、これが当該取引事例等に係る価格等に影響を及ぼしているときは適正に補正することができれば、これを用いることができる。
＊不動産鑑定評価基準総論第７章第１節Ⅲ２
４ 誤り。前半部分の、収益還元法の説明は正しい。しかし、不動産の価格は、一般に当該不動産の収益性を反映して形成されるものであり、収益は、不動産の経済価値の本質を形成するものである。したがって、収益還元法は一定の不動産以外のものにはすべて適用すべきものであり、自用の不動産といえども賃貸を想定することにより適用されるものである。
＊不動産鑑定評価基準総論第７章第１節Ⅳ１
【解法のポイント】不動産鑑定評価の問題は、不動産鑑定評価基準から出題されますが、この不動産鑑定評価基準というのは、結構分量も多くて大変なものです。不動産鑑定評価は、毎年出題されるとは限らない範囲ですので、宅建受験生としては、過去問で出題された範囲というのをしっかり勉強しておけば十分です。本問もそれで対応できました。