宅建 過去問解説 平成16年 問14

【問　14】　貸主Ａ及び借主Ｂ間の建物賃貸借契約に関する次の記述のうち、賃料増減請求権に関する借地借家法第32条の規定及び判例によれば、正しいものはどれか。

１　建物が完成した時を始期とする賃貸借契約において、建物建築中に経済事情の変動によってＡＢ間で定めた賃料が不相当になっても、建物の使用収益開始前にＢから賃料減額請求を行うことはできない。

２　ＡＢ間の建物賃貸借契約が、Ｂが当該建物をさらに第三者に転貸する事業を行ういわゆるサブリース契約である場合、使用収益開始後、経済事情の変動によってＡＢ間で定めた賃料が不相当となっても、Ｂから賃料減額請求を行うことはできない。

３　Ｂが賃料減額請求権を行使してＡＢ間に協議が調わない場合、賃料減額の裁判の確定時点から将来に向かって賃料が減額されることになる。

４　Ａが賃料増額請求権を行使してＡＢ間に協議が調わない場合、ＢはＡの請求額を支払わなければならないが、賃料増額の裁判で正当とされた賃料額を既払額が超えるときは、Ａは超過額に年１割の利息を付してＢに返還しなければならない。

【問　14】　正解　１

１　正しい。判例は、借地借家法32条１項の規定に基づく賃料増減額請求権は、賃貸借契約に基づく建物の使用収益が開始された後において、賃料の額が、同項所定の経済事情の変動等により、又は近傍同種の建物の賃料の額に比較して不相当となったときに、将来に向かって賃料額の増減を求めるものと解されるから、賃貸借契約の当事者は、契約に基づく使用収益の開始前に、上記規定に基づいて当初賃料の額の増減を求めることはできないと解すべきであるとする（最判平15.10.21）。その理由は、はっきりしないが、おそらく借家契約は、継続的関係であり、当事者は家賃についても一定の見通しに基づいて決定した以上、特別な事情がない限り、原則として相当期間内は変更を許すべきではないという考えがあるのではないかと思われる。

２　誤り。サブリース契約というのは、例えばＡが建物を建築し、不動産会社であるＢに対して一括して賃貸し、Ｂはその建物を転貸して賃料を得ると同時に、Ａに対して一定の賃料を保証するというような契約である。この場合にＡＢ間の賃貸借契約で賃料減額請求を認めてしまうと、ＢがＡに一定の賃料を「保証」したという意味がなくなるのではないかが問題となる。この点判例は、サブリース契約も、不動産賃貸借契約である以上、借地借家法32条１項による賃料減額請求を認める。

３　誤り。建物の借賃の減額について当事者間に協議が調わないときは、その請求を受けた者は、減額を正当とする裁判が確定するまでは、相当と認める額の建物の借賃の支払を請求することができる。ただし、その裁判が確定した場合において、既に支払を受けた額が正当とされた建物の借賃の額を超えるときは、その超過額に年１割の割合による受領の時からの利息を付してこれを返還しなければならない。これは減額請求時から裁判確定時までは、賃貸人に相当と認める額の借賃の請求を認め、裁判が確定すれば後にこれを清算していこうということであり、賃料減額の効果が減額請求時から生じていることの現われである。

４　誤り。建物の借賃の増額について当事者間に協議が調わないときは、その請求を受けた者は、増額を正当とする裁判が確定するまでは、相当と認める額の建物の借賃を支払うことをもって足りる。したがって、Ｂは必ずしもＡの請求額を支払わなければならないということではない。そして、その裁判が確定した場合において、既に支払った額に不足があるときは、その不足額に年１割の割合による支払期後の利息を付してこれを支払わなければならない。