宅建 過去問解説 平成16年 問13

【問　13】　ＡはＢに対し甲建物を月20万円で賃貸し、Ｂは、Ａの承諾を得たうえで、甲建物の一部をＣに対し月10万円で転貸している。この場合、民法及び借地借家法の規定並びに判例によれば、誤っているものはどれか。

１　転借人Ｃは、賃貸人Ａに対しても、月10万円の範囲で、賃料支払債務を直接に負担する。

２　賃貸人Ａは、ＡＢ間の賃貸借契約が期間の満了によって終了するときは、転借人Ｃに対しその旨の通知をしなければ、賃貸借契約の終了をＣに対し対抗することができない。

３　ＡＢ間で賃貸借契約を合意解除しても、転借人Ｃに不信な行為があるなどの特段の事情がない限り、賃貸人Ａは、転借人Ｃに対し明渡しを請求することはできない。

４　賃貸人ＡがＡＢ間の賃貸借契約を賃料不払いを理由に解除する場合は、転借人Ｃに通知等をして賃料をＢに代わって支払う機会を与えなければならない。

【問　13】　正解　４

１　正しい。賃借人が適法に賃借物を転貸したときは、転借人は、賃貸人と賃借人との間の賃貸借に基づく賃借人の債務の範囲を限度として、賃貸人に対して転貸借に基づく債務を直接履行する義務を負う。したがって、この賃料支払義務は、ＡＢ間の賃料、ＢＣ間の賃料の重なり合った範囲で負えばよいので、ＣはＡに対して月10万円の範囲で、賃料支払義務を直接に負担することになる。もともとＣは10万円の支払義務しかないからである。

２　正しい。まず、基本的にＡＢ間の賃貸借契約が終了すれば、転貸借契約も終了するのが原則である。なぜならば、ＢＣ間の転貸借契約はあくまでＡＢ間の賃貸借契約を前提とするからである。ただ、突然退去を迫られる転借人の不利益も考慮して、借地借家法は、建物の転貸借がされている場合において、建物の賃貸借が期間の満了又は解約の申入れによって終了するときは、建物の賃貸人は、建物の転借人にその旨の通知をしなければ、その終了を建物の転借人に対抗することができない、と定めている。

３　正しい。肢２の解説の通り、ＡＢ間の賃貸借契約が、期間の満了又は解約の申入れによって終了するときは、Ａは、Ｃに通知をしなければ、その終了をＣに対抗することができず、逆に言えば、Ｃに通知をすれば通知の日から６ヵ月後に終了する。しかし、ＡＢ間の賃貸借契約が合意解除により終了する場合は、通知をしてもＡはＣに対してＡＢ間の賃貸借契約の終了をＣに対抗することができない。ＡＢ間で合意解除を行い、転借人Ｃの追い出しを図る可能性があるからである。

４　誤り。ＡＢ間の賃貸借契約が、Ｂの債務不履行によって終了する場合は、ＡはＣに対して通知等をして賃料を支払う機会を与える必要はない。なぜならば、債務不履行という賃借人の行為によって、賃貸人の解除権を制限するのは妥当ではないからである。なお、肢１で述べたように、転借人は賃貸人に対して直接賃料を支払う義務を負うが、これはあくまで転借人の義務であり、賃貸人が支払を請求しなければならないというような賃貸人の義務ではない。