下記の問題及び解説は、必ずしも現時点における法改正及びデータを反映したものではない場合があります。
宅建 過去問解説 平成16年 問9
【問 9】 ＡはＢに甲建物を売却し、ＡからＢに対する所有権移転登記がなされた。ＡＢ間の売買契約の解除と第三者との関係に関する次の記述のうち、民法の規定及び判例によれば、正しいものはどれか。
１ ＢがＢの債権者Ｃとの間で甲建物につき抵当権設定契約を締結し、その設定登記をした後、ＡがＡＢ間の売買契約を適法に解除した場合、Ａはその抵当権の消滅をＣに主張できない。
２ Ｂが甲建物をＤに賃貸し引渡しも終えた後、ＡがＡＢ間の売買契約を適法に解除した場合、Ａはこの賃借権の消滅をＤに主張できる。
３ ＢがＢの債権者Ｅとの間で甲建物につき抵当権設定契約を締結したが、その設定登記をする前に、ＡがＡＢ間の売買契約を適法に解除し、その旨をＥに通知した場合、ＢＥ間の抵当権設定契約は無効となり、Ｅの抵当権は消滅する。
４ ＡがＡＢ間の売買契約を適法に解除したが、ＡからＢに対する甲建物の所有権移転登記を抹消する前に、Ｂが甲建物をＦに賃貸し引渡しも終えた場合、Ａは、適法な解除後に設定されたこの賃借権の消滅をＦに主張できる。
【解答及び解説】
【問 9】 正解 １
１ 正しい。当事者の一方が解除権を行使した場合、各当事者は原状回復義務を負うが、第三者の権利を害することができない。そして、この第三者が保護されるためには、善意・悪意を問わないが、登記のような対抗要件を備えている必要がある｡本肢の場合、第三者であるＣは抵当権の登記を備えているので保護され、Ａは抵当権の消滅をＣに主張することはできない。
＊民法545条１項
２ 誤り。本肢ではＤが第三者ということになるが、Ｄは賃借権の登記を備えていないが、第三者が保護されるには必ずしも登記を備えている必要はなく、対抗要件を備えていればよい。そして、建物の引渡も借地借家法上、対抗要件として認められている以上、ＡはＤに対して賃借権の消滅を主張することはできない。
＊民法545条１項、借地借家法31条１項
３ 誤り。肢１の解説にもあるように、第三者は善意・悪意は問わないが、登記等の対抗要件を備えていなければ保護されない。本肢では対抗要件を備えていないので、そのままでは抵当権の設定をＡに対抗できない。しかし、これはあくまで抵当権の設定をＡに対抗（主張）できないというだけで、ＢＥ間の抵当権設定契約自体が無効になってしまうわけではない。
＊民法545条１項
４ 誤り。本肢は、肢１～３と異なり、ＢからＦへの賃貸がＡＢ間の売買契約の解除後に行われている。Ａとこの解除後の第三者Ｆとの関係は対抗問題となり、登記を先に備えた方が優先する。なぜならば、ＡはＢとの売買契約を解除することにより、建物の所有権はＢからＡに復帰することになり、一方、ＢはＦへ甲建物を賃貸しており、対抗問題になるからである。したがって、本肢では、ＡからＢに対する甲建物の所有権移転登記を抹消する前に、Ｂが甲建物をＦに賃貸し先に引渡しも終えているので、Ｆが先に対抗要件を備えているので、Ａは賃借権の消滅をＦに主張することはできない。
＊民法177条
【解法のテクニック】本問は、通常の解除の問題の場合は、Ｂから第三者へ「売買」される事例で勉強していたと思います。しかし、第三者に抵当権を設定してみたり、賃借権を設定したりと変化を加えてきています。こういうときは、今まで売買で勉強してきたことを素直にあてはめてみるしかないでしょうね。そうすると、答えが一つ出てきます。「コレだ！」ということでそれを信用するしかないです。知っている知識を活用するということですね。知らない問題が出たときは、この対処でいって下さい。