宅建 過去問解説 平成16年 問4

【問　4】　共に宅地建物取引業者であるＡＢ間でＡ所有の土地について、令和5年９月１日に売買代金3,000万円（うち、手付金200万円は同年９月１日に、残代金は同年10月31日に支払う。）とする売買契約を締結した場合に関する次の記述のうち、民法の規定及び判例によれば、正しいものはどれか。

１　本件売買契約に利害関係を有しないＣは、同年10月31日を経過すれば、Ｂの意思に反しても残代金をＡに対して支払うことができる。なお、Ａは、Ｃの弁済が、Ｂの意思に反することを知っているものとする。

２　同年10月31日までにＡが契約の履行に着手した場合には、手付が解約手付の性格を有していても、Ｂが履行に着手したかどうかにかかわらず、Ａは、売買契約を解除できなくなる。

３　Ｂの債務不履行によりＡが売買契約を解除する場合、手付金相当額を損害賠償の予定とする旨を売買契約で定めていた場合には、Ａの損害が200万円を超えていても、原則としてＡは手付金相当額以上に損害賠償請求はできない。

４　Ａが残代金の受領を拒絶することを明確にしている場合であっても、Ｂは同年10月31日には2,800万円をＡに対して現実に提供しなければ、Ｂも履行遅滞の責任を負わなければならない。

【問　4】　正解　３

１　誤り。正当な利益を有しない第三者は債務者の意思に反して弁済することができない。ただし、債務者の意思に反することを債権者が知らなかったときは、弁済は有効となるが、本肢でＡは、Ｃの弁済が、Ｂの意思に反することを知っているので、Ｃは弁済することはできない。

２　誤り。　買主が売主に解約手付を交付したときは、当事者の一方が契約の履行に着手するまでは、買主は手付を放棄して契約の解除をすることができる。そして、判例はこの「当事者」というのを「相手方」と考えており、相手方が履行に着手した場合には、契約を解除できないが、逆に自らが履行に着手したが、相手方が履行に着手していない場合は、まだ手付による解除ができるとする。自ら履行に着手していても、相手方が履行に着手していなければ、手付による解除を行っても相手方の信頼を害するとはいえないからである。

３　正しい。当事者が債務不履行について損害賠償額の予定をしていた場合、実際の損害額がその予定額を超えていたとしても、原則として相手方は実損額を請求することはできない。

４　誤り。弁済の提供は債務の本旨にしたがって現実に提供しなければならないのが原則である。ただし、債権者があらかじめ受領を拒んでいるときは、弁済の準備をして、これを相手方に通知して受領を催告すればよい。したがって、本肢ではＡは残代金の受領を拒絶することを明確にしているので、Ｂは現実の提供をしなくても履行遅滞の責任を負うことはない。