宅建 過去問解説 平成15年 問41

【問　41】　宅地建物取引業者Ａが、自ら売主となり、宅地建物取引業者でない買主Ｂとの間で、中古住宅及びその敷地である土地を、代金3,500万円、うち手付金500万円で売買契約を締結しようとする場合に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法及び民法の規定によれば、正しいものはどれか。

１　相手方が契約の履行に着手するまでは、Ｂは手付金のうち250万円を放棄して、また、Ａは1,000万円を償還して、契約を解除することができる旨の定めをすることができる。

２　債務不履行を理由とする契約の解除に伴う損害賠償額の定めがない場合、損害賠償の請求額は、売買代金の額の２割である700万円が上限である。

３　Ａは、契約締締日に手付金を受領する場合、その全額について受領後直ちに、宅地建物取引業法第41条の２に規定する手付金等の保全措置を行わなければならない。

４　Ｂが担保責任を追及するために契約不適合を通知すべき期間について定める場合、「引渡しの日から１年」とする特約は無効であり、当該期間は「引渡しの日から２年」となる。

【問　41】　正解　１

１　正しい。宅地建物取引業者が、みずから売主となる宅地又は建物の売買契約の締結に際して手附を受領したときは、その手附がいかなる性質のものであっても、解約手付とされ、これに反する特約で、買主に不利なものは、無効とされる。本肢の特約は、買主は手付の半額を放棄し、売主は手付の倍額を償還して解除できるとするものであり、買主に有利なものであるから有効である。

２　誤り。宅地建物取引業者がみずから売主となる宅地又は建物の売買契約において、当事者の債務の不履行を理由とする契約の解除に伴う損害賠償の額を予定した場合は、その額は売買代金の２割が限界であるが、損害賠償額の予定をしない場合は、損害賠償の請求額は、実損額であり、売買代金の２割に限定されない。

３　誤り。宅地建物取引業者は、自ら売主となる宅地又は建物の売買に関しては、手付金等の保全措置を講じた後でなければ、買主から手付金等を受領してはならない。したがって、保全措置が先行し、その後手付金等の授受がなされるのであり、手付金等を受領したのちに保全措置を講じても遅い。

４　誤り。宅地建物取引業者は、自ら売主となる宅地又は建物の売買契約において、その目的物が種類又は品質に関して契約の内容に適合しない場合におけるその不適合を担保すべき責任に関し、買主が担保責任を追及するために契約不適合を通知すべき期間についてその目的物の引渡しの日から２年以上となる特約をする場合を除き、民法より買主に不利となる特約をしてはならず、これに反する特約は、無効となる。そして、特約が無効となる場合は、特約がない状態になり、民法の原則に戻り、その通知の期間は、契約不適合を発見してから１年間となる。