下記の問題及び解説は、必ずしも現時点における法改正及びデータを反映したものではない場合があります。

宅建 過去問解説 平成15年 問11

【問 11】 借主Aは、B所有の建物について貸主Bとの間で賃貸借契約を締結し、敷金として賃料2ヵ月分に相当する金額をBに対して支払ったが、当該敷金についてBによる賃料債権への充当はされていない。この場合、民法の規定及び判例によれば、次の記述のうち正しいものはどれか。

1 賃貸借契約が終了した場合、建物明渡しと敷金返還とは同時履行の関係に立たず、Aの建物引渡しはBから敷金の返還された後に行えばよい。

2 賃貸借契約期間中にBが建物をCに譲渡した場合で、Cが賃貸人の地位を承継したとき、敷金に関する権利義務は当然にCに承継される。

3 賃貸借契約期間中にAがDに対して賃借権を譲渡した場合で、Bがこの賃借権譲渡を承諾したとき、敷金に関する権利義務は当然にDに承継される。

4 賃貸借契約が終了した後、Aが建物を明け渡す前に、Bが建物をEに譲渡した場合で、BE間でEに敷金を承継させる旨を合意したとき、敷金に関する権利義務は当然にEに承継される。

【解答及び解説】

【問 11】 正解 2

1 誤り。敷金は、明渡し時までの賃借人の一切の債務を担保するためのものであり、建物明渡しと敷金返還は、建物の明渡しが先履行である。
*民法622条の2第1項1号

2 正しい。敷金は、担保の目的で授受されるものであり、Bが建物をCに譲渡し賃貸人の地位の変更があった場合、担保の随伴性により、敷金に関する権利義務はCに当然に承継される。
*民法第605条の2第4項

3 誤り。賃借権の譲渡があった場合は、旧賃借人が新賃借人に対して敷金返還請求権を譲渡するなどの特段の事情がない限り、敷金に関する権利義務は、新賃借人に承継されない(判例)。

4 誤り。賃貸借終了後、明渡し前に建物の譲渡が行われた場合、新旧所有者の合意のみでは、敷金に関する権利義務は、新所有者に承継されない(判例)。肢2は賃貸借期間中の譲渡であり、その違いに注意する必要がある。


【解法のポイント】肢4はほとんどの人が知らなかったと思いますが、肢2はバッチリできないといけません。