下記の問題及び解説は、必ずしも現時点における法改正及びデータを反映したものではない場合があります。
宅建 過去問解説 平成15年 問5
【問 5】 Ａは、Ｂ所有の建物に抵当権を設定し、その旨の登記をした。Ｂは、その抵当権設定登記後に、この建物をＣに賃貸した。Ｃは、この契約時に、賃料の６カ月分相当額の300万円の敷金を預託した。この場合、民法の規定及び判例によれば、次の記述のうち正しいものはどれか。
１ Ｂが、ＢのＣに対する将来にわたる賃料債権を第三者に譲渡し、対抗要件を備えた後は、Ｃが当該第三者に弁済する前であっても、Ａは、物上代位権を行使して当該賃料債権を差し押さえることはできない。
２ Ｂの一般債権者であるＤが、ＢのＣに対する賃料債権を差し押さえ、その命令がＣに送達された後は、Ｃが弁済する前であっても、Ａは、物上代位権を行使して当該賃料債椎を差し押さえることはできない。
３ Ａが物上代位権を行使して、ＢのＣに対する賃料債権を差し押さえた後は、Ｃは、Ａの抵当権設定登記前からＢに対して有している弁済期の到来している貸付金債権と当該賃料債権とを相殺することはできない。
４ Ａが物上代位権を行使して、ＢのＣに対する賃料債権を差し押さえた後、賃貸借契約が終了し建物を明け渡した場合、Ａは、当該賃料債権について敷金が充当される限度において物上代位権を行使することはできない。
【解答及び解説】
【解法のポイント】この問題は難問ですね。肢１と肢２は、抵当権設定登記が先なので、優先すると考えればいいでしょう。肢３は条文どおり考えても答えが出ます。正解肢の肢４は、解説に書いた通りですが、非常に難しいですね。全体として、宅建試験の範囲を超える問題だと思いますので、あまり気にしない方がいいと思います。このレベルの問題が解けないからと言って、試験に不合格になるということはありません。
【問 5】 正解 ４
１ 誤り。Ａは、Ｂの有する賃料債権に対して物上代位権に基づいて抵当権の効力を及ぼすことができる。ただ、賃料に対して物上代位権を行使するには、その払渡し又は引渡しの前に差押えをしなければならない。本肢では、Ｂは第三者に対して賃料債権を譲渡しているが、そういう場合でも、Ａは物上代位権を行使するために、Ｃが賃料を払い渡す前に賃料を差し押さえることができる（判例）。
＊民法372条
２ 誤り。本肢では、Ｂの一般債権者Ｄが、ＢのＣに対する賃料債権を差し押さえ、その命令がＣに送達されているが、その送達以前にＡは抵当権設定登記を備えているので、Ａは物上代位権行使のために当該賃料債権を差し押さえることができる
＊民法372条
３ 誤り。支払の差止めを受けた第三債務者（Ｃ）は、その後に取得した債権による相殺をもって差押債権者（Ａ）に対抗することができないが、抵当権設定登記前からＢに対して有している債権でならば、相殺をもって差押債権者に対抗することができる。
＊民法511条１項
４ 正しい。本肢では、Ａは物上代位権に基づいて、ＢのＣに対する賃料債権を差し押さえていますが、その賃料債権は敷金が充当されることによって消滅しています。したがって、賃料債権をいくら差し押さえても、その賃料は消滅してなくなっていますので、Ａは物上代位権を行使することはできない。