下記の問題及び解説は、必ずしも現時点における法改正及びデータを反映したものではない場合があります。
宅建 過去問解説 平成13年 問41
【問 41】 宅地建物取引業者Ａは、自ら売主となって、宅地建物取引業者でない買主Ｂに、建築工事完了前のマンションを価格4,000万円で譲渡する契約を締結し、手付金300万円を受け取った。この場合、宅地建物取引業法の規定によれば、次の記述のうち誤っているものはどれか。なお、この問において「保全措置」とは、同法第41条第1項の規定による手付金等の保全措置をいう。
１ Ｂが契約前に申込証拠金10万円を支払っている場合で、契約締結後、当該申込証拠金を代金に充当するときは、Ａは、その申込証拠金についても保全措置を講ずる必要がある。
２ Ａが手付金について銀行との間に保全措置を講じている場合で、Ａが資金繰りに困り工事の請負代金を支払うことができず、マンションの譲渡が不可能となったときには、Ｂは、手付金の全額の返還を当該銀行に請求できる。
３ ＡＢ間の契約においては、「Ａがマンションの引渡しができない場合には当該手付金の全額を返還するので、Ｂの履行着手前にＡが契約を解除してもＢは損害賠償その他の金銭を請求しない」旨の特約をすることができる。
４ Ａは、手付金300万円を受け取ったのち、工事中にさらに中間金として100万円をＢから受け取る場合は、当該中間金についても保全措置を講ずる必要がある。
【解答及び解説】
【問 41】 正解 ３
１ 正しい。保全措置が必要な手付金等とは、代金の全部又は一部として授受される金銭及び手付金その他の名義をもつて授受される金銭で代金に充当されるものであって、契約の締結の日以後当該宅地又は建物の引渡し前に支払われるものをいう。したがって、申込証拠金も代金に充当されるものであれば、保全措置が必要となる。
＊宅地建物取引業法41条１項
２ 正しい。銀行の保証委託契約は、宅地建物取引業者が受領した手付金等の返還債務の全部を保証するものであるから、宅地建物取引業者がマンションを譲渡することが不可能になったときには、買主は手付金の全額の返還を銀行に請求することができる。
＊宅地建物取引業法41条２項
３ 誤り。宅地建物取引業者が、みずから売主となる宅地又は建物の売買契約の締結に際して手附を受領したときは、その手附がいかなる性質のものであつても、当事者の一方が契約の履行に着手するまでは、買主はその手附を放棄して、当該宅地建物取引業者はその倍額を償還して、契約の解除をすることができる。これに反する特約は無効である。本肢では、Ａは手付金の全額を返還するだけでは不十分で、手付金の倍額を償還しなければ解除できない。
＊宅地建物取引業法39条２項・３項
４ 正しい。宅地建物が未完成の場合は、売買代金の５％以下、完成物件の場合は、10％以下の場合は保全措置が不要であるが、宅地建物が完成物件か未完成物件かは、売買契約締結時に決定されるので、本問では売買契約締結時には、物件は未完成であり手付金だけではなく、中間金についても売買代金の５％を超えているので、保全措置が必要となる。
＊宅地建物取引業法41条１項
【解法のポイント】肢４は何が言いたいか分かりますよね。手付金を受け取るときは、未完成物件で５％を超えているけど、中間金を受け取るときは、完成物件でちょうど10％だから保全措置はいらないのではないか、ということが問題になっています。