下記の問題及び解説は、必ずしも現時点における法改正及びデータを反映したものではない場合があります。

宅建 過去問解説 平成13年 問37

【問　37】　宅地建物取引業者Ａは、Ｂから住宅用地の購入について依頼を受け媒介契約を締結していたところ、古い空き家が建った土地（甲地）を見つけ、甲地の所有者とＢとの売買契約を締結させ、又はさせようとしている。この場合、宅地建物取引業法の規定によれば、次の記述のうち正しいものはどれか。

１　Ａは、Ｂが住宅の建設を急いでおり更地の取得を希望していることを知っていた場合でも、空き家について登記がされていないときは、Ｂに対して空き家が存する事実を告げる必要はない。

２　甲地が都市計画法による第二種低層住居専用地域に指定されている場合で、その制限について宅地建物取引業法第35条の規定による重要事項の説明をするとき、Ａは、Ｂに対して、低層の住宅が建築できることを告げれば足りる。

３　ＡがＢに対して、甲地の現況を説明しようとする場合、Ａが甲地の地中の埋設管の有無について土地利用状況の経歴、関係者への照会等の調査を実施したが判明せず、埋設管の無いことを断定するためには掘削その他の特別の調査が必要であるときは、Ａは、その旨を告げれば足りる。

４　Ｂが甲地を取得し、自ら古い空き家を除去するつもりである場合で、媒介契約に特別の定めがないとき、Ａは、Ｂが甲地を取得した後も、その空家の除去が完成するまでは、媒介報酬の支払を請求することはできない。

【解答及び解説】

【問　37】　正解　３

１　誤り。宅地建物取引業者は、宅地の現在若しくは将来の利用の制限その他の取引条件であって、宅地建物取引業者の相手方等の判断に重要な影響を及ぼすこととなるものについて、故意に事実を告げず、又は不実のことを告げる行為をしてはならない。更地の取得を希望している買主に対しては、空き家の存在を告げなければならない。
＊宅地建物取引業法47条１号ニ

２　誤り。宅地建物取引業者は、買主となろうとする者に対して、都市計画法 、建築基準法 その他の法令に基づく制限に関する事項の概要を説明しなければならない。単に、第二種低層住居専用地域において、低層の住宅が建築できる旨の説明だけでは足りない。
＊宅地建物取引業法35条１項２号

３　正しい。宅地建物取引業者には、重要事項の説明事項以外にも、物件についての調査説明義務があるが、地中の埋設管の有無については、一定の調査をして、それが不明であれば、その旨の説明で足りる。

４　誤り。媒介業者である宅地建物取引業者の報酬請求権の発生時期は、媒介にかかる契約の成立したときであり、空き家の除去が完成する以前でも報酬を請求することができる。
＊宅地建物取引業法46条


【解法のポイント】本問は、具体的事例に即して出題がなされており、難しいと感じた人も多いと思います。肢１・肢２・肢４については説明を読めば分かると思いますので、日頃勉強していることの具体例として捉えればいいと思います。