下記の問題及び解説は、必ずしも現時点における法改正及びデータを反映したものではない場合があります。
宅建 過去問解説 平成13年 問29
【問 29】 不動産の鑑定評価に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。
１ 不動産の価格を求める艦定評価の手法は、原価法、取引事例比較法及び収益還元法に大別されるが、鑑定評価に当たっては、案件に即してこれらの三手法のいずれか１つを適用することが原則である。
２ 取引事例比較法とは、まず多数の取引事例を収集して適切な事例の選択を行い、これらに係る取引価格に必要に応じて事情補正及び時点修正を行い、かつ、地域要因の比較及び個別的要因の比較を行って求められた価格を比較考量し、これによって対象不動産の試算価格を求める手法である。
３ 収益還元法は、文化財の指定を受けた建造物等の一般的に市場性を有しない不動産も含めすべての不動産に適用すべきものであり、自用の不動産といえども賃貸を想定することにより適用されるものである。
４ 賃料の鑑定評価において、支払賃料とは、賃料の種類の如何を問わず賃貸人等に支払われる賃料の算定の期間に対応する適正なすべての経済的対価をいい、純賃料及び不動産の賃貸借等を継続するために通常必要とされる諸経費等から成り立つものである。
【解答及び解説】
【問 29】 正解 ２
１ 誤り。鑑定評価方式の適用に当たっては、原則として、原価方式、比較方式及び収益方式の三方式を併用すべきであり、対象不動産の種類、所在地の実情、資料の信頼性等により三方式の併用が困難な場合においても、その考え方をできるだけ参酌するように努めるべきである。
＊不動産鑑定評価基準・総論・第８章・第６節
２ 正しい。取引事例比較法は、まず多数の取引事例を収集して適切な事例の選択を行い、これらに係る取引価格に必要に応じて事情補正及び時点修正を行い、かつ、地域要因の比較及び個別的要因の比較を行って求められた価格を比較考量し、これによって対象不動産の試算価格を求める手法である（この手法による試算価格を比準価格という。）。
＊不動産鑑定評価基準・総論・第７章・第１節・Ⅲ１
３ 誤り。不動産の価格は、一般に当該不動産の収益性を反映して形成されるものであり、収益は、不動産の経済価値の本質を形成するものである。したがって、収益還元法は、文化財の指定を受けた建造物等の一般的に市場性を有しない不動産以外のものには基本的にすべて適用すべきものであり、自用の不動産といえども賃貸を想定することにより適用されるものである。
＊不動産鑑定評価基準・総論・第７章・第１節・Ⅳ１
４ 誤り。設問は、実質賃料についての説明であり、支払賃料とは、支払賃料とは、各支払時期に支払われる賃料をいい、契約に当たって、権利金、敷金、保証金等の一時金が授受される場合においては、当該一時金の運用益及び償却額と併せて実質賃料を構成するものである。
＊不動産鑑定評価基準・総論・第７章・第２節・Ⅰ１
【解法のポイント】不動産の鑑定評価は、本問の肢４のように難しい肢も出てきますが、基本的なことを押さえておけば、正解を導ける問題も多いので、過去問に出題された範囲をしっかり覚えておいて下さい。