宅建 過去問解説 平成12年 問40

【問　40】　宅地建物取引業者Ａが、自ら売主として、宅地建物取引業者でないＢと中古の土地付建物の売買契約（代金5,000万円、手付金1,000万円）を締結する場合に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法及び民法の規定によれば、正しいものはどれか。

１　Ｂが担保責任を追及するために契約不適合を通知すべき期間について、その土地付建物の引渡しの時から１年間とする旨の特約をした場合は、その期間は、Ｂが契約不適合の事実を知った時から１年間となる。

２　Ａは、手付金のうち代金の１／10を超える部分について宅地建物取引業法第41条の２に規定する手付金等の保全措置を講じた場合は、手付金全額を受領することができる。

３　Ａは、Ｂの要求があった場合は、契約の締結を誘引するためＢの手付金の支払いについて分割払とすることができる。

４　ＡＢ間で、手付金を違約手付とする旨の特約を定めた場合においても、別途Ｂの債務不履行による契約解除に伴う損害賠償の予定額を定めることができる。

【問　40】　正解　１

１　正しい。宅地建物取引業者は、自ら売主となる宅地又は建物の売買契約において、その目的物が種類又は品質に関して契約の内容に適合しない場合におけるその不適合を担保すべき責任に関し、買主が担保責任を追及するために契約不適合を通知すべき期間を目的物の引渡しの日から２年以上となる特約をする場合を除き、民法より買主に不利となる特約をしてはならない。したがって、引渡しの時から１年間責任を負うとする特約は、無効であり、民法の原則に戻り、その期間は契約不適合の事実を知ったときから１年となる。

２　誤り。手付金が代金の額の１／10を超えれば、全額保全措置を講じなければならない。１／10を超える部分のみ保全措置を講じても、手付金を受領することはできない。

３　誤り。手附について貸付けその他信用の供与をすることにより契約の締結を誘引する行為は、禁止される。これは買主の要求があった場合でも同様である。

４　誤り。宅地建物取引業者がみずから売主となる宅地又は建物の売買契約において、当事者の債務の不履行を理由とする契約の解除に伴う損害賠償の額を予定し、又は違約金を定めるときは、これらを合算した額が代金の額の10分の２をこえることとなる定めをしてはならない。本問では、売買代金5,000万円に対して手付金が1,000万円であるから、すでに２割になっており、これ以上損害賠償額の予定を定めると宅地建物取引業法に違反する。