宅建 過去問解説 平成12年 問12

【問　12】　Ａが、Ｂ所有の建物を賃借している場合に関する次の記述のうち、借地借家法の規定によれば、正しいものはどれか。

１　Ａが、建物に自ら居住せず、Ｂの承諾を得て第三者に転貸し、居住させているときは、Ａは、Ｂからその建物を買い受けた者に対し、賃借権を対抗することができない。

２　Ａが建物を第三者に転貸しようとする場合に、その転貸によりＢに不利となるおそれがないにもかかわらず、Ｂが承諾を与えないときは、裁判所は、Ａの申立てにより、Ｂの承諾に代わる許可を与えることができる。

３　建物の転貸借がされている場合（転借人Ｃ）において、ＡＢ間の賃貸借が正当の事由があり期間の満了によって終了するときは、Ｂは、Ｃにその旨通知しないと、Ａに対しても、契約の終了を主張することができない。

４　Ｂの建物がＤからの借地上にあり、Ｂの借地権の存続期間の満了によりＡが土地を明け渡すべきときは、Ａが期間満了をその１年前までに知らなかった場合に限り、Ａは、裁判所に対し土地の明渡しの猶予を請求することができる。

【問　12】　正解　４

１　誤り。建物の賃貸借は、建物の引渡しがあったときは、その後その建物買い受けた者に対し、その効力を生ずる。この引渡しは、転借人が居住していればよい。

２　誤り。賃借人は、賃貸人の承諾を得なければ、賃借物を転貸することができない。借地権においては、転貸の場合に地主の承諾に代わる裁判所の許可という制度があるが（借地借家法19条１項）、借家においては、このような制度はないことに注意して欲しい。

３　誤り。建物の転貸借がされている場合において、建物の賃貸借が期間の満了によって終了するときは、建物の賃貸人は、建物の「転借人」にその旨の通知をしなければ、その終了を建物の転借人に対抗することができない。ただ、これはあくまで、転借人に賃貸借の終了を対抗できないだけであり、ＡＢ間の賃貸借は期間が満了し正当事由も満たしている以上、ＢはＡに対しては、賃貸借の終了を対抗できる。この場合、Ｂは「Ｃとの関係」でＡＢ間の賃貸借の終了を主張できない形になり、その結果Ｃは賃借権を主張できるので、最終的にはＢＣ間の賃貸借関係だけが残る形になる。

４　正しい。借地上の建物につき賃貸借がされている場合において、借地権の存続期間の満了によって建物の賃借人が土地を明け渡すべきときは、建物の賃借人が借地権の存続期間が満了することをその１年前までに知らなかった場合に限り、裁判所は、土地の明渡しにつき相当の期限を許与することができる。