宅建 過去問解説 平成11年 問37

【問　37】　宅地建物取引業者Ａが、Ｂから宅地の売却の依頼を受け、Ｂと専属専任媒介契約（以下この問において「媒介契約」という。）を締結した場合に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定によれば、正しいものはどれか。

１　「媒介契約の有効期間内に宅地の売買契約が成立しないときは、同一の期間で契約を自動更新する」旨の特約を定めた場合、媒介契約全体が無効となる。

２　宅地の買主の探索が容易で、流通機構への登録期間経過後短期間で売買契約を成立させることができると認められる場合には、Ａは、契約の相手方を探索するため、当該宅地について指定流通機構に登録する必要はない。

３　Ｂが宅地建物取引業者である場合でも、Ａが媒介契約を締結したときにＢに交付すべき書面には、ＢがＡの探索した相手方以外の者と宅地の売買又は交換の契約を締結したときの措置を記載しなければならない。

４　媒介契約において、「Ｂが他の宅地建物取引業者の媒介によって宅地の売買契約を成立させた場合、宅地の売買価額の３パーセントの額を違約金としてＡに支払う」旨の特約は、無効である。

【問　37】　正解　３

１　誤り。媒介契約の有効期間は、依頼者の申出により、更新することができるが、自動更新する旨の規定は無効となる。ただ、これは「自動更新する」という部分のみが無効になるということであり、媒介契約全体が無効となるということではない。

２　誤り。宅地建物取引業者は、専属専任媒介契約を締結したときは、契約の相手方を探索するため、一定の期間内に、当該媒介契約の目的物である宅地又は建物につき、一定の事項を指定流通機構に登録しなければならない。指定流通機構への登録期間経過後短期間で売買契約を成立させることができると認められる場合でも、指定流通機構への登録が不要となるわけではない。

３　正しい。専属専任媒介契約の媒介契約書面には、依頼者が当該相手方以外の者と売買又は交換の契約を締結したときの措置を記載しなければならない。これは依頼者が宅地建物取引業者であっても同様である。

４　誤り。肢３で述べたように、専属専任媒介契約の媒介契約書面には、「依頼者が当該相手方以外の者と売買又は交換の契約を締結したときの措置」を記載しなければならないが、本肢の問題文は、この特約に当り、有効となる。