下記の問題及び解説は、必ずしも現時点における法改正及びデータを反映したものではない場合があります。

宅建 過去問解説 平成11年 問35

【問 35】 宅地建物取引業者が、その媒介により建物の貸借の契約を成立させた場合に、宅地建物取引業法第37条の規定に基づく契約内容を記載した書面に必ず記載しなければならない事項は、次のうちどれか。

1 借賃についての融資のあっせんに関する定めがあるときは、当該融資が成立しないときの措置

2 天災その他不可抗力による損害の負担に関する定めがあるときは、その内容

3 当該宅地若しくは建物が種類若しくは品質に関して契約の内容に適合しない場合におけるその不適合を担保すべき責任についての定めがあるときは、その内容

4 当該建物に係る租税等の公課の負担に関する定めがあるときは、その内容

【解答及び解説】

【問 35】 正解 2

1 記載する必要はない。「金銭の貸借のあっせんに関する定めがある場合においては、当該あっせんに係る金銭の貸借が成立しないときの措置」というのは、売買又は交換の場合の代金又は交換差金については37条書面の記載事項になるが、貸借の場合には記載事項にならない。
*宅地建物取引業法37条2項

2 必ず記載しなければならない。危険負担に関する事項は、売買又は交換の場合だけでなく、貸借の場合にも37条書面の記載事項になる。
*宅地建物取引業法37条2項1号

3 記載する必要はない。「当該宅地若しくは建物が種類若しくは品質に関して契約の内容に適合しない場合におけるその不適合を担保すべき責任についての定めがあるときは、その内容」は、売買又は交換の場合には37条書面の記載事項になるが、貸借の場合には記載事項にならない。
*宅地建物取引業法37条2項

4 記載する必要はない。当該宅地又は建物に係る租税その他の公課の負担に関する定めがあるときは、その内容は、売買又は交換の場合には37条書面の記載事項になるが、貸借の場合には記載事項にならない。
*宅地建物取引業法37条2項


【解法のテクニック】37条書面の記載事項については、必要的記載事項と任意的記載事項の区別が重要であるが、売買又は交換の場合と貸借の場合の記載事項の違いについてもしっかり覚えておく必要があります。覚え方としては、まず、代金・交換差金を借賃と読みかえれば、記載事項はほぼ同じだというのを押さえておいて下さい。したがって、覚える量はそんなに多くはありません。そして、以下のものは貸借では必要ないと覚えて下さい。

1.移転登記の申請の時期…貸借では移転登記をしない以上、考えるまでもなく当然です。
2.あっせんに係る金銭の貸借が成立しないときの措置…貸借のときには、銀行ローンは組みません。
3.瑕疵担保責任…瑕疵担保責任は売買のときに問題になります。
4.租税その他の公課の負担…固定資産税は、「税金」のところで勉強しますが、「所有者」が負担するのであり、賃借人は負担しません。

少し混乱するのは、「危険負担」と「瑕疵担保責任」ではないかと思いますが、「危険負担」と「瑕疵担保責任」は民法のどの範囲で勉強したかをよく思い出してみて下さい。「危険負担」は債務不履行と比較して勉強しましたが、このとき、「債務」不履行などは「売買」に限定されず「債務」一般に適用されます。したがって、37条書面でも、貸借のときも記載事項になります。ところが、「瑕疵担保責任」は、「売買」のところで勉強しました。したがって、37条書面でも「売買」では記載事項になりますが、「貸借」では記載事項になりません。どうです?覚えられましたか?