下記の問題及び解説は、必ずしも現時点における法改正及びデータを反映したものではない場合があります。
宅建 過去問解説 平成11年 問34
【問 34】 宅地建物取引業者Ａが、自ら売主として、宅地建物取引業者でないＢと土地付建物の売買契約を締結しようとする場合に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定によれば、正しいものはどれか。なお、この問において「重要事項説明書」とは、同法35条の規定に基づく重要事項を記載した書面をいうものとする。
１ 当該建物の敷地の一部に甲市所有の旧道路敷が含まれていることが判明したため、甲市に払下げを申請中である場合、Ａは、重要事項説明書に払下申請書の写しを添付し、その旨をＢに説明すれば、売買契約を締結することができる。
２ Ｂが、当該建物の近所に長年住んでおり、その建物に関する事項を熟知していると言っている場合、Ａは、Ｂに対して重要事項説明書を交付すれば、重要事項の説明を行うことなく、売買契約を締結することができる。
３ 損害賠償の予定及び違約金について、Ｂから提示された内容のとおりとする場合、Ａは、重要事項説明書に記載してその内容を説明することなく、売買契約を締結することができる。
４ Ａが、遠隔地に住んでいるＢの了承を得て、「Ｂが希望する時期に説明をする」旨の条件付で重要事項説明書を郵送した場合で、Ｂから希望する時期を明示されないときでも、Ａは、重要事項の説明を行った後に限り、売買契約を締結することができる。
【解答及び解説】
【問 34】 正解 ４
１ 誤り。Ａが、甲市と土地を取得する契約を締結している場合は、ＡはＢと売買契約を締結することができるが、単に甲市に対して払下げを申請しているだけでは、重要事項の説明をしていても、ＡはＢと売買契約を締結することはできない。
＊宅地建物取引業法33条の２
２ 誤り。宅地建物取引業者は、契約が成立するまでの間に、宅地建物取引士をして、重要事項説明書を交付して重要事項の説明をさせなければならない。これは、買主がいくら建物を熟知していても同じである。
＊宅地建物取引業法35条１項
３ 誤り。損害賠償額の予定又は違約金に関する事項は、重要事項の説明の対象となっているので、Ｂから提示された内容のとおりであっても、重要事項説明書に記載し説明しなければならない。
＊宅地建物取引業法35条１項９号
４ 正しい。重要事項の説明は、重要事項説明書を交付して、契約が成立するまでの間に説明しなければならない。したがって、Ａは重要事項の説明を行った後でなければ、売買契約を締結することはできない。
＊宅地建物取引業法35条１項
【解法のポイント】重要事項の説明は、毎年必ず出題されている「重要事項」です。この問題は基本的なものですが、記載事項等勉強すべきことは多いのでしっかり学習しておいて下さい。なお、肢１は一見重要事項の問題のようですが、実は「自己の所有に属しない宅地又は建物の売買契約締結の制限」の問題です。なかなかいい問題だと思います。