宅建 過去問解説 平成11年 問33

【問　33】　宅地建物取引業者Ａが、自ら売主として、宅地建物取引業者でない買主Ｂと締結した宅地建物の売買契約（代金4,000万円、手付金400万円）に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法及び民法の規定によれば、正しいものはどれか。

１　契約に「当事者の一方が契約の履行に着手するまでは、Ｂは手付金400万円を放棄して、Ａは1,000万円を償還して、契約を解除することができる」旨定めた場合、その定めは無効である。

２　契約に「Ａが担保責任を負う場合、Ｂは、損害賠償の請求をすることができるが、契約の解除ができるのは契約不適合により契約及び取引上の社会通念に照らして軽微でない場合に限る」旨定めた場合、その定めは無効である。

３　契約に「Ａは、宅地の引渡しの日から２年間担保責任を負うが、Ｂが知っていた契約不適合についてはその責任を負わない」旨定めた場合、その定めは有効である。

４　契約に「債務不履行による契約の解除に伴う損害賠償額の予定及び違約金の合計額を代金の額の３割とする」旨定めた場合、その定めは、当該合計額につき800万円を超える部分については、無効である。

【問　33】　正解　４

１　誤り。宅地建物取引業者が、みずから売主となる宅地又は建物の売買契約の締結に際して手附を受領したときは、当事者の一方が契約の履行に着手するまでは、買主はその手附を放棄して、当該宅地建物取引業者はその倍額を償還して、契約の解除をすることができる。これに反する特約で、買主に不利なものは、無効とする。本肢は、売主のみに不利な特約であり、有効となる。

２　誤り。宅地建物取引業者は、自ら売主となる宅地又は建物の売買契約において、その目的物が種類又は品質に関して契約の内容に適合しない場合におけるその不適合を担保すべき責任に関し、原則として民法の規定より買主に不利となる特約をしてはならない。担保責任において、契約の解除ができるのは、契約及び取引上の社会通念に照らして軽微でない場合に限るというのは、民法と同じ内容の規定であり、買主に不利とはいえないので、本肢特約は有効である。

３　誤り。肢２で述べたように、民法の担保責任の規定より買主に不利な特約は認められないが、例外として、担保責任を負うべき期間について目的物の引渡しの日から２年以上となる特約は認められている。しかし、民法の規定では、買主が目的物の契約不適合を知っていたときでも、担保責任を追及できる。以上より、本肢特約は無効である。

４　正しい。宅地建物取引業者がみずから売主となる宅地又は建物の売買契約において、当事者の債務の不履行を理由とする契約の解除に伴う損害賠償の額を予定し、又は違約金を定めるときは、これらを合算した額が代金の額の10分の２をこえることとなる定めをしてはならない。これに反する特約は、代金の額の10分の２をこえる部分について、無効とする。したがって、本肢の違約金等は800万円を超える部分については無効となる。