下記の問題及び解説は、必ずしも現時点における法改正及びデータを反映したものではない場合があります。
宅建 過去問解説 平成11年 問29
【問 29】 不動産の鑑定評価に関する次の記述のうち、誤っているものはどれか。
１ 不動産の価格を求める鑑定評価の手法は、不動産の再調達原価に着目する原価法、不動産の取引事例に着目する取引事例比較法及び不動産から生み出される収益に着目する収益還元法に大別される。
２ 原価法における再調達原価とは、対象不動産を価格時点において再調達することを想定した場合において必要とされる適正な原価の総額をいうので、積算価格を求めるには、再調達原価について減価修正を行う必要がある。
３ 取引事例比較法における取引事例は、近隣地域又は同一需給圏内の類似地域に存する不動産に係るものでなければならないが、必要やむを得ない場合には、近隣地域の周辺の地域に係るもののうちから、対象不動産の最有効使用が標準的使用と異なる場合等には、同一需給圏内の代替競争不動産に係るもののうちからも選択できる。
４ 収益還元法は、対象不動産が将来生み出すであろうと期待される収益の現価の総和を求める手法であるので、直接還元法における対象不動産の収益価格は、総費用を控除する前の総収益を還元利回りで還元して求められる。
【解答及び解説】
【問 29】 正解 ４
１ 正しい。不動産の鑑定評価の方式には、原価方式、比較方式及び収益方式の三方式がある。原価方式は不動産の再調達に要する原価に着目して、比較方式は不動産の取引事例又は賃貸借等の事例に着目して、収益方式は不動産から生み出される収益に着目して、それぞれ不動産の価格又は賃料を求めようとするものである。
＊不動産鑑定評価基準総論第７章
２ 正しい。原価法における再調達原価とは、対象不動産を価格時点において再調達することを想定した場合において必要とされる適正な原価の総額をいい、積算価格を求めるには、この再調達原価について減価修正を行う必要がある。
＊不動産鑑定評価基準総論第７章第１節Ⅱ
３ 正しい。取引事例比較法における取引事例は、原則として近隣地域又は同一需給圏内の類似地域に存する不動産に係るもののうちから選択するものとし、必要やむを得ない場合には近隣地域の周辺の地域に存する不動産に係るもののうちから、対象不動産の最有効使用が標準的使用と異なる場合等には、同一需給圏内の代替競争不動産に係るもののうちから選択することができる。
＊不動産鑑定評価基準総論第７章第１節Ⅲ
４ 誤り。収益還元法は、対象不動産が将来生み出すであろうと期待される「純収益」の現在価値の総和を求めることにより対象不動産の試算価格を求める手法である。そして、直接還元法における対象不動産の収益価格は、一期間の「純収益」を還元利回りによって還元する方法であり、この「純収益」は、総収益から総費用を控除して求めるものであり、総費用を控除する前の金額ではない。
＊不動産鑑定評価基準総論第７章第１節Ⅳ
【解法のテクニック】肢４が少し難しいかな、という問題です。肢１から肢３が簡単（押さえておくべき）な問題なので消去法でも正解は出せると思いますが、肢４も落ち着いて読めば、総費用を控除する前の総収益を還元利回りで出しても仕方がないというのは、分かるのではないかと思います。