宅建 過去問解説 平成11年 問14

【問　14】　賃貸人Ａと賃借人Ｂとの間の居住用建物の賃貸借契約に関する次の記述のうち、借地借家法の規定及び判例によれば、正しいものはどれか。

１　「Ａは、Ｂが建物に造作を付加することに同意するが、Ｂは、賃貸借の終了時に、Ａに対してその造作の買取りを請求しない」旨の特約は有効である。

２　Ｂが死亡した場合で、その当時Ｂの相続人でない事実上の配偶者Ｃがこの建物で同居していたとき、Ｃは、当該建物の賃借権に限っては、相続人に優先してＢの賃借人としての地位を承継する。

３　この建物が、その敷地の売却に伴い２年後に取り壊されることが明らかな場合に、「建物を取り壊すこととなるときに賃貸借が終了する」旨の特約をＡＢ間の賃貸借契約に定めるときは、公正証書によってしなければならない。

４　ＢがＡに敷金を交付していた場合に、Ａがこの建物をＤに売却し、賃貸人としての地位をＤに承継していたときでも、Ｄの承諾がない限りＡの敷金返還債務は承継されず、Ｂは、Ａに対してのみ敷金の返還請求をすることができる。

【問　14】　正解　１

１　正しい。建物の賃貸人の同意を得て建物に付加した造作には、造作買取請求権があるが（借地借家法33条１項）、これは特約で排除することができる。

２　誤り。事実上の配偶者が賃借人の地位を承継するのは、あくまでも相続人がいない場合である。相続人がいるときに、相続人に優先して賃借人の地位を承継することはない。

３　誤り。法令又は契約により一定の期間を経過した後に建物を取り壊すべきことが明らかな場合において、建物の賃貸借をするときは、建物を取り壊すこととなる時に賃貸借が終了する旨を定めることができるが、この特約は、書面又は電磁的記録によってすればよく、公正証書に限定されない。

４　誤り。賃借人が賃貸人に敷金を交付していた場合、賃貸人の地位の承継があれば、敷金関係は当然に新賃貸人に承継され、新賃貸人の承諾は不要である。したがって、ＢはＤに対して敷金の返還請求を行うべきである。