下記の問題及び解説は、必ずしも現時点における法改正及びデータを反映したものではない場合があります。
宅建 過去問解説 平成11年 問13
【問 13】 Ａは、建物所有の目的でＢから１筆の土地を賃借し（借地権の登記はしていない。）、その土地の上にＡ単独所有の建物を建築していたが、Ｂは、その土地をＣに売却し、所有権移転登記をした。この場合、借地借家法の規定及び判例によれば、次の記述のうち誤っているものはどれか。
１ Ａは、建物について自己所有名義の所有権保存登記をしていても、そこに住んでいなければ、Ｃに対して借地権を対抗することができない。
２ Ａは、建物についてＡの配偶者名義で所有権保存登記をしていても、Ｃに対して借地権を対抗することができない。
３ Ａがその土地の上に甲及び乙の２棟の建物を所有する場合、甲建物にのみＡ名義の所有権保存登記があれば、乙建物が未登記であっても、Ａは、Ｃに対して借地権を対抗することができる。
４ Ａの建物の登記上の所在の地番が、その土地の地番の表示と多少相違していても、建物の同一性が種類、構造、床面積等によって認識できる程度の軽微な相違であれば、Ａは、Ｃに対して借地権を対抗することができる。
【解答及び解説】
【問 13】 正解 １
１ 誤り。借地権は、借地権者が土地の上に登記されている建物を所有するときは、これをもって第三者に対抗することができる。このときに、借地権者は借地上の建物の登記をしていれば保存登記でもよく、そこに居住していることまでは要求されていない。
＊借地借家法10条１項
２ 正しい。肢１で述べたように、借地権者は、借地上に登記された建物を所有していれば、借地権を第三者に対抗することができるが、その建物の登記は本人名義でなければならず、配偶者名義の建物では、対抗力を有しない（判例）。
＊借地借家法10条１項
３ 正しい。借地上に建物が２棟ある場合、そのうちの１棟について建物登記があれば、その土地全体について借地権は対抗力を有する（判例）。
＊借地借家法10条１項
４ 正しい。借地上の建物の登記があれば、その地番が土地の地番の表示と多少相違していても、それが軽微なものであれば、借地権は対抗力を有する（判例）。
＊借地借家法10条１項
【解法のポイント】本問は、ポピュラーな問題である借地権の対抗力について、借地上の建物の「登記」という点にポイントを絞って出題した問題です。肢１が、簡単なので比較的正解率は高かったと思われますが、他のものも押さえておいて下さい。そもそも借地上の「建物」登記が、借地権（つまり「土地」）について対抗力があるというのは不思議な話です。本問の事例に即して言うと、Ｃは土地を購入したしたわけですから、土地の登記簿は調べます。しかし、土地の登記簿には、「建物」登記のことは記載されているはずがありません。しかし、実際問題として、土地を購入した人は、登記簿を調べるだけでなく、「現地見分」というのを行います。土地を購入したが、実際に現地に行ってみると建物が建っている。「この建物は何だ！」ということで、建物の登記簿も調べるはずです。そうすると、売主Ｂから土地を買ったのに、Ａの登記名義の建物が建っている。「これはＡにはきっと借地権があるに違いない。」と推測できるわけです。これが、借地上の「建物」登記に、「借地権」の対抗力が認められている理由です。したがって、Ａは自分の名義の建物でなければなりませんが（肢２）、２棟の建物の１棟にだけ建物がある場合でも（肢３）、地番が少しくらい違っていても（肢４）、Ａの借地権は推測できるはずです。要するに、建物の登記は、「Ａの借地権」が推測できるものであれば、ちょっとくらい不正確なところがあってもよいということになります。