下記の問題及び解説は、必ずしも現時点における法改正及びデータを反映したものではない場合があります。
宅建 過去問解説 平成11年 問4
【問 4】 Ａは、Ｂからの借入金で建物を建築し、その借入金の担保として当該建物に第一順位の抵当権を設定し、その登記を行った。この登記の後、Ａが、Ｃとの間で本件建物の賃貸借契約を締結した場合、民法の規定及び判例によれば、次の記述のうち、正しいものはどれか。
１ ＡがＣに対して賃貸借契約に基づき賃料債権を有している場合、Ｂは、建物に対する抵当権に基づく差押えの前であっても、当該賃料債権を抵当権に基づき差し押さえることができる。
２ ＡＣ間の賃貸借契約の契約期間が２年であり、その契約期間の満了に当たりＡＣ間の合意でさらに２年間契約を更新した場合でも、当初の契約締結時から３年を経過した時点で、その賃貸借契約は終了する。
３ ＡＣ間の賃貸借契約の契約期間が４年であった場合でも、契約締結時から３年間は、Ｃは、Ｂに対して賃借権を対抗することができる。
４ ＡＣ間で契約期間を３年とする賃貸借契約を締結したため、建物の担保価値が下落し、Ｂの被担保債権全額の弁済を受けられなくなった場合でも、Ｂは、契約締結時から３年間は、Ｃの賃借権を認めるほかはない。
【解答及び解説】
【問 4】 正解 １
１ 正しい。抵当権は、その賃料に対しても行使することができる（物上代位）。これは、当然抵当権に基づく差押えの前であっても行使できる。ただし、抵当権者は、その払渡し又は引渡しの前に差押えをしなければならないことに注意。
＊民法372条、304条
２ 誤り。本問では、賃貸借契約の締結より、抵当権設定登記の方が先になされているので、抵当権の方が優先する。したがって、抵当権設定後の賃貸借は、抵当権が実行されない限り、更新されるが、抵当権が実行された段階で競落人に対抗できなくなる。賃貸借契約締結時から一律３年で賃貸借契約が終了するわけではない。
＊民法旧395条
３ 誤り。肢２の解説どおり、抵当権設定後の賃貸借は、抵当権者（及び競落人）に対抗できない。
＊民法旧395条
４ 誤り。肢２の解説どおり、抵当権設定後の賃貸借は、抵当権者（及び競落人）に対抗できないので、ＢはＣの賃借権を認める必要はない。
＊民法旧395条
【解法のポイント】肢２～肢４については、以前あった短期賃貸借の制度に関する問題ですが、現在短期賃貸借の制度は廃止されているので、肢２の解説のように、抵当権設定後の賃貸借は、抵当権者・競落人に対抗できないと覚えておけば大丈夫です。