下記の問題及び解説は、必ずしも現時点における法改正及びデータを反映したものではない場合があります。

宅建 過去問解説 平成10年 問40

【問　40】　Ａ、Ｂ及びＣが、宅地建物取引業に関して報酬を受領した場合に関する次の三つの記述のうち、宅地建物取引業法の規定に違反しないものは、いくつあるか。なお、Ａ、Ｂ及びＣは、いずれも宅地建物取引業者である。

ア　消費税の課税業者であるＡが、甲及び乙から依頼を受け、甲所有の価額2,400万円の宅地と乙所有の価額2,000万円の宅地を交換する契約を媒介して成立させ、甲及び乙からそれぞれ80万円の報酬を受領した。

イ　消費税の免税業者であるＢが、消費税の免税業者である丙から依頼を受け、借賃月額10万円、権利金（権利設定の対価として支払われる金銭で返還されないもの）200万円で丙所有の店舗用建物の貸借契約を媒介して成立させ、丙から12万円の報酬を受領した。

ウ　消費税の免税業者である宅地建物取引業者Ｃが、消費税の課税業者である丁から依頼を受け、丁所有の価額2,000万円の宅地と価額1,760万円（消費税・地方消費税込み）の建物の売買契約を媒介して成立させ、丁から118万円の報酬を受領した。

１　一つ
２　二つ
３　三つ
４　なし
【解答及び解説】

【問　40】　正解　２

ア　違反しない。交換契約の場合、交換に係る宅地又は建物の価額に差があるときは、多い価額を基礎として報酬の計算をする。したがって、Ａが甲及び乙からそれぞれ受領できる報酬の最高限度額は、（2,400万円×３％＋６万円）×1.08＝85.8万円となる。
＊宅地建物取引業法46条、告示第２

イ　違反する。貸借の媒介に関して依頼者の双方から受けることのできる報酬の額の合計額は、建物の借賃の１月分以内であるから、本肢は借賃を基礎に報酬を考えると、12万円の報酬は最高限度額を超える。ただ、居住用建物以外の賃貸借は、権利金を売買代金の額とみなして、売買と同様の報酬の計算方法を行うことができる。それで報酬の最高限度額を計算すると、200万円×５％×1.04＝10.4万円となる。したがって、いずれにしても本肢は宅地建物取引業法違反となる。
＊宅地建物取引業法46条、告示第４・第６

ウ　違反しない。建物の税抜きの本体価格は、1,760×100/110=1,600万円となり、土地と建物の合計額は3,600万円となる。したがって、Ｃ（免税業者）の受領できる報酬の最高限度額は、（3,600万円×３％＋６万円）×1.04＝118.56万円となる。
＊宅地建物取引業法46条、告示第２

以上より、宅地建物取引業法に違反しないものは、ア及びウの２つとなる。


【解法のポイント】肢イは、200万円以下であるから、５％をかけて報酬額を出します。貸借の場合の権利金は、売買の場合と異なり、400万円以下の事例も結構あるので、３％＋６万円以外のパターンもあるので気を付けて下さい。

★　まとめ　～　宅地建物取引業者の報酬の限度額（速算法）
200万円以下　　　　　　…５％
200万円超、400万円以下…４％＋２万円
400万円超　　　　　　　…３％＋６万円


【参考資料】問題原文