宅建 過去問解説 平成10年 問39

【じっくり解説】

まず、問題を解答する前の確認として、一つの取引に複数の宅地建物取引業者が関与する場合、自ら売主、媒介業者等の立場でそれぞれの宅地建物取引業者に重要事項の説明義務があります。

念のため、重要事項の説明義務を負うのは、宅地建物取引業者であり、宅地建物取引士ではありません。宅地建物取引業者は、宅地建物取引士を「使って」重要事項の説明をする義務があります。

さらに、重要事項の説明をする宅地建物取引士は、「専任」である必要はないという知識は、みなさんご存知でしょうが、この説明をする宅地建物取引士には特に制限はありません。したがって、宅地建物取引士証を持っている資格を有する宅地建物取引士であれば、他社の宅地建物取引士を使ってもかまいません。

ここからは、本問に即して考えてみましょう。本問の業者Ａ及びＢは、共同で媒介していますので、ＡにもＢにも重要事項の説明をする義務があります。なお、この点は業者Ａが自ら売主、業者Ｂが媒介業者の場合でも同じです。
したがって、Ａも、Ｂも宅地建物取引士を使って重要事項の説明をする必要があります。

それでは、２回も重要事項の説明をする必要があるのかといえば、そうではありません。もともと重要事項の説明は、取引の対象となる物件を説明することですから、物件は一つである以上、Ａが説明する内容も、Ｂが説明する内容も同じはずです。これが矛盾する内容だったら、どちらかの調査が間違っていることになります。
したがって、ＡもＢも説明義務を負うけれども、何も２回も説明する必要はなく、Ａの宅地建物取引士ａか、Ｂの宅地建物取引士ｂか、あるいは共同で１回説明すればいいことになります。

ただ、その際のＡもＢも重要事項の説明義務を負っているわけですから、宅地建物取引士のａとｂの両方が重要事項の説明書に記名することは省略できません。そして、その内容については、ＡもＢも責任を負わないといけません。
たとえば、業者Ａの宅地建物取引士ａが一人で代表して重要事項の説明をしたとしても、その重要事項の説明書にはｂも記名して、Ｂもｂもその内容については責任を負う必要があります。
実務的には、このような場合（ａが一人で説明する場合）、Ｂとｂが連帯して責任を負うことを証する書面（重要事項説明連帯責任証明書）を、Ａとａが交付する重要事項説明書に添付する方法によって行います。

以上まとめますと、以下のようになります。

説明者＝ａ一人でも、ｂ一人でも、ａとｂが共同してもよい
記名＝必ずａとｂの両方が必要

なお、本問では、ＡとＢが重要事項説明書を協力して作成していることになっていますが、重要事項説明書の作成については、宅建業法に特に誰が行うかについて規定がないので、本問のように共同で作成しても、Ａ（もしくはａ）かＢ（もしくはｂ）の一方が作成してもかまいません。ただ、重要事項説明書の内容については、ａとｂの両方の記名が必要である以上、Ａ、ａ、Ｂ、ｂの責任は免れることはできません。

以上を前提に本問を見てみましょう。
重要事項の説明は、ａ一人でも、ｂ一人でも、ａとｂが共同してもよいわけですから、ＡとＢは、ａ一人を代表として、重要事項について説明させることができるという文章は、「正しい」ことになります。
次に、重要事項の説明は、ａ一人でも、ｂ一人でも、ａとｂが共同してもよいけれども、記名は、必ずａとｂの両方が必要なわけですから、ａが単独で記名した重要事項説明書を交付させれば足りるという肢２は「誤り」で、これが本問の正解です。
最後に、重要事項説明書の内容については、ａとｂの両方の記名が必要である以上、Ａ、ａ、Ｂ、ｂの責任は免れることはできないので、Ａが調査及び記入を担当した事項の内容に誤りがあったときでも、Ａとともに、Ｂも指示処分を受けることがあるので、肢４は「正しい」ということになります。