下記の問題及び解説は、必ずしも現時点における法改正及びデータを反映したものではない場合があります。
宅建 過去問解説 平成10年 問29
【問 29】 不動産の鑑定評価に関する次の記述のうち、誤っているものはどれか。
１ 取引事例比較法における取引事例としては、特殊事情のある事例でもその具体的な状況が判明しており、補正できるものであれば採用することができるが、投機的取引であると認められる事例は採用できない。
２ 土地についての原価法の適用において、宅地造成直後と価格時点とを比較し公共施設の整備等による環境の変化が価格水準に影響を与えていると客観的に認められる場合は、熟成度として地域要因の変化の程度に応じた増加額を加算できる。
３ 原価法では価格時点における対象不動産の再調達原価を求める必要があるため、建設資材、工法等の変遷により対象不動産の再調達原価を求めることが困難な場合には、鑑定評価に当たって原価法を適用することはできない。
４ 収益還元法は、文化財の指定を受けた建造物等の一般的に市場性を有しない不動産については適用すべきではないが、自用の不動産については賃貸を想定することにより適用できる。
【解答及び解説】
【問 29】 正解 ３
１ 正しい。取引事例比較法における取引事例は、取引事情が正常なものと認められるものであること又は正常なものに補正することができるものであることが必要であり、投機的取引であると認められる事例は採用できない。
＊不動産鑑定評価基準７章１節Ⅲ２(1)
２ 正しい。土地についての原価法の適用において、宅地造成直後の対象地の地域要因と価格時点における対象地の地域要因とを比較し、公共施設、利便施設等の整備及び住宅等の建設等により、社会的、経済的環境の変化が価格水準に影響を与えていると客観的に認められる場合には、地域要因の変化の程度に応じた増加額を熟成度として加算することができる。
＊不動産鑑定評価基準７章１節Ⅱ２(2)
３ 誤り。再調達原価とは、対象不動産を価格時点において再調達することを想定した場合において必要とされる適正な原価の総額をいうが、建設資材、工法等の変遷により、対象不動産の再調達原価を求めることが困難な場合には、対象不動産と同等の有用性を持つものに置き換えて求めた原価（置換原価）を再調達原価とみなすものとする。
＊不動産鑑定評価基準７章１節Ⅱ２(1)
４ 正しい。収益還元法は、文化財の指定を受けた建造物等の一般的に市場性を有しない不動産以外のものにはすべて適用すべきものであり、自用の不動産といえども賃貸を想定することにより適用されるものである。
＊不動産鑑定評価基準７章１節Ⅳ１
【解法のポイント】不動産鑑定評価基準では、鑑定評価の三手法はよく出題されますね。肢２と肢３は初出題だと思いますが、再度の出題が予想されますので、押さえておいて下さい。