下記の問題及び解説は、必ずしも現時点における法改正及びデータを反映したものではない場合があります。
宅建 過去問解説 平成10年 問22
【問 22】 下図のような敷地Ａ（第一種住居地域内）及び敷地Ｂ（準工業地域内）に住居の用に供する建築物を建築する場合における当該建築物の容積率（延べ面積の敷地面積に対する割合）及び建蔽率（建築面積の敷地面積に対する割合）に関する次の記述のうち、建築基準法の規定によれば、正しいものはどれか。ただし、他の地域地区等の指定、特定道路及び特定行政庁の許可は考慮しないものとする。
１ 敷地Ａのみを敷地として建築物を建築する場合、容積率の最高限度は200パーセント、建蔽率の最高限度は60パーセントとなる。
２ 敷地Ｂのみを敷地として建築物を建築する場合、敷地Ｂが街区の角にある敷地として特定行政庁の指定を受けているとき、建蔽率の最高限度は20パーセント増加して80パーセントとなる。
３ 敷地Ａと敷地Ｂをあわせて一の敷地として建築物を建築する場合、容積率の最高限度は264パーセントとなる。
４ 敷地Ａと敷地Ｂをあわせて一の敷地として建築物を建築する場合、建蔽率の最高限度は74パーセントとなる。
【解答及び解説】
【問 22】 正解 ３
１ 誤り。前面道路の幅員が12ｍ未満である建築物の容積率は、前面道路の幅員からも制限される。そして、敷地Ａは、第一種住居地域で前面道路が４ｍであるから、４ｍ×４／10＝16／10、すなわち160％が容積率の限度となる。問題文後半の建蔽率の記述は正しい。なお、この問題は敷地Ａのみに建築物を建築する場合であるから、一つの土地が複数の用途地域にまちがる場合の加重平均主義の問題とは異なることに注意。
【じっくり解説】
まず、容積率の点についてですが、指定容積率は問題文に書かれています。敷地Ａについては、20／10、つまり200％です。
ただ、前面道路の幅員が12ｍ未満である敷地の容積率は、前面道路の幅員からも制限されます。そして、敷地Ａは、第一種住居地域で前面道路が４ｍですから、住居系用途地域の場合、道路の幅員に４／10をかけた数字が道路から導かれる容積率なので、４ｍ×４／10＝16／10、すなわち160％が容積率の限度とります。
さらに、このように指定容積率と前面道路から導かれる容積率が異なる場合は、「小さい方」を採用します。したがって、敷地Ａの容積率は160％です。
ということで、この問題は「誤り」ということになります。
これ自体は、別に難しくとも何ともないんですが、問題文の「敷地Ａのみを敷地として建築物を建築する」という部分を読み落とさないで下さい。この問題は、図があって、しかも敷地Ａと敷地Ｂが書いてあるので、「建築物の敷地」が２以上の地域にまたがる場合の加重平均主義を考えがちなんですが、この加重平均主義は、本問に関しては考える必要はありません。問題文に「敷地Ａのみを敷地として建築物を建築する場合」と書かれているからです。問題文は、「よく読め」といわれますが、本問でも「敷地Ａのみ」に建築物を建築するのか、「敷地Ａと敷地Ｂにまたがって」建築物を建築するのかは、気を付けるようにして下さい。
なお、補足ですが、「敷地Ａ及び敷地Ｂ」にまたがって建築する場合は、加重平均主義（今回は説明は割愛します）で計算しますが、その際前面道路については、「４ｍ」ではなく、「６ｍ」になりますが、これはよく質問もされますし、間違いやすい点なので気を付けて下さい。敷地Ａのみで建築する場合は、敷地Ａは４ｍの道路にしか面していませんが、「敷地Ａ及び敷地Ｂ」にまたがって建築する場合は、敷地Ａ及び敷地Ｂの「全体」としては６ｍの道路に接しているからです。
なお、最後に問題文後半の建蔽率の点は正しいので、こちらは問題ないと思います。
＊建築基準法52条２項、53条１項
２ 誤り。街区の角にある敷地で特定行政庁が指定するものの内にある建築物の建蔽率は、都市計画で定められた建蔽率の数値に10分の１を加えた数値となる。
＊建築基準法53条３項
３ 正しい。早算法で計算すると、敷地Ａはまず、前面道路が６ｍで、第一種住居地域ですから、６ｍ×４／10＝24／10となり、都市計画で定められた容積率20／10と比べると、20／10の方が小さいので、敷地Ａの容積率は20／10です。したがって、敷地Ａの延べ面積の最高限度は180㎡×20／10＝360㎡となります。
次に、敷地Ｂですが、前面道路は６ｍで、準工業地域ですから、６ｍ×６／10＝36／10となり、都市計画で定められた容積率40／10と比べると、36／10の方が小さいので、敷地Ｂの容積率は36／10です。したがって、敷地Ｂの延べ面積の最高限度は120㎡×36／10＝432㎡となります。
したがって、敷地Ａと敷地Ｂの延べ面積の最高限度は、合計792㎡となります。
以上より、敷地Ａ及び敷地Ｂの容積率の最高限度は、792㎡÷300㎡＝2.64（264％）となる。
＊建築基準法52条２項、53条１項
４ 誤り。敷地Ａも敷地Ｂも、ともに建蔽率は60％であり、一つの敷地として建築物を建築する場合でも建蔽率の最高限度は60％となる。
＊建築基準法53条２項
【解法のポイント】肢３で、早算法で計算するときに、敷地Ａだけの容積率を出すときに、敷地Ａは４ｍの道路にしか面していないわけですから、前面道路は４ｍではないのか？という質問をたまに受けます。これは間違いです。やはり前面道路は６ｍとして計算します。なぜならば、早算法は計算の便宜上敷地Ａと敷地Ｂを分けて計算するだけで、建築物は、敷地Ａ＋敷地Ｂで「一つ」の敷地として建築物を建築するからです。「一つ」の敷地としては、６ｍの道路に接しています。肢４は、問題文に「特定行政庁の許可は考慮しないものとする」とされている以上、建蔽率は６／10と考えて下さい。肢２に「特定行政庁の指定を受けているとき」とありますが、これは肢２だけの要件です。肢４だけの問題で、７／10とされると、ひっかかる人もいるのではないですか？
