宅建 過去問解説 平成９年 問41

【問　41】　宅地建物取引業者Ａが、自ら売主として、宅地建物取引業者でないＢと建物の売買契約を締結した場合の瑕疵担保責任（以下この問において単に「担保責任」という。）に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法及び民法の規定によれば、正しいものはどれか。なお、建物の引渡しの日は、契約締結の日の１月後とする。

１　「Ｂが担保責任を追及するために契約不適合を通知すべき期間は建物の引渡しの日から２年間とし、Ｂは、その期間内に、契約を解除することはできないが、損害賠償を請求することができる」旨の特約は無効である。

２　「建物に契約不適合があった場合でも、その契約不適合がＡの責めに帰すものでないとき、Ｂは契約を解除できない」旨の特約は有効である。

３　「Ｂが担保責任を追及するために契約不適合を通知すべき期間は契約締結の日から２年間とし、Ｂは、その期間内に修補請求権も行使できる」旨の特約は有効である。

４　「Ｂが担保責任を追及するために契約不適合を通知すべき期間は建物の引渡しの日から１年間とする」旨の特約は無効であり、Ａは、引渡しの日から２年間担保責任を負う。

【問　41】　正解　１

１　正しい。宅地建物取引業者は、自ら売主となる宅地又は建物の売買契約において、その目的物が種類又は品質に関して契約の内容に適合しない場合におけるその不適合を担保すべき責任に関し、買主が担保責任を追及するために契約不適合を通知すべき期間についてその目的物の引渡しの日から２年以上となる特約をする場合を除き、民法に規定するものより買主に不利となる特約をしてはならない。これに反する特約は、無効とする。本肢では、契約を解除することができないという部分が買主に不利であり、無効である。

２　誤り。民法より買主に不利な担保責任に関する特約は無効であるが、民法では契約の解除に売主の帰責事由は不要とされているので、本肢特約は無効である。

３　誤り。買主が担保責任を追及するために契約不適合を通知すべき期間として認められるのは、目的物の引渡しの日から２年以上となる特約であり、契約締結の日から２年間という特約は認められない。なお、修補請求権（追完請求権）を行使できるという部分は民法と同じであり、その部分は有効である。

４　誤り。買主が担保責任を追及するために契約不適合を通知すべき期間を引渡しの日から１年間とする特約は無効である。そうすると、特約はない状態になり、民法の原則に戻り、通知の期間は、売主は買主が契約不適合を知った時から１年間となる。