下記の問題及び解説は、必ずしも現時点における法改正及びデータを反映したものではない場合があります。
宅建 過去問解説 平成９年 問39
【問 39】 宅地建物取引業者Ａは、自ら売主として、宅地建物取引業者でないＢと建築工事完了前の分譲住宅の売買契約（代金5,000万円、手付金200万円、中間金200万円）を締結した。この場合に、宅地建物取引業法の規定によれば、次の記述のうち誤っているものはどれか。
１ Ａは、手付金を受け取る時点では、宅地建物取引業法第41条に規定する手付金等の保全措置（以下この問において「保全措置」という。）を講じる必要はない。
２ 売買契約で手付金が解約手付であることを定めておかなかった場合でも、Ａが契約の履行に着手していなければ、Ｂは、手付を放棄して契約の解除をすることができる。
３ 売買契約で「手付放棄による契約の解除は、契約締結後30日以内に限る」旨の特約をしていた場合でも、契約締結から45日経過後にＡが契約の履行に着手していなければ、Ｂは、手付を放棄して契約の解除をすることができる。
４ 契約締結時の２月後で分譲住宅の引渡し及び登記前に、Ａが中間金を受け取る場合で、中間金を受け取る時点では当該分譲住宅の建築工事が完了していたとき、Ａは、手付金及び中間金について保全措置を講じる必要はない。
【解答及び解説】
【問 39】 正解 ４
１ 正しい。宅地建物取引業者、未完成物件については、手付金等の額が代金の額の100分の５以下であり、かつ、1,000万円以下であるときは保全措置を講じる必要はない。本肢の手付金の200万円は、代金の５％以下で、かつ、1,000万円以下であるから、保全措置は不要である。
＊宅地建物取引業法41条１項、同法施行令３条の２
２ 正しい。宅地建物取引業者が、みずから売主となる宅地又は建物の売買契約の締結に際して手附を受領したときは、その手附がいかなる性質のものであっても、解約手付とされる。したがって、特に当事者に特約がなかったとしても、買主は手付を放棄して契約を解除することができる。
＊宅地建物取引業法39条２項
３ 正しい。肢２で述べたように、宅地建物取引業者が自ら売主の場合は、手付は解約手付とされるが、この特約に反するもので買主に不利なものは無効である。したがって、本肢の事例でもＢは手付を放棄して契約を解除することができる。
＊宅地建物取引業法38条２項・３項
４ 誤り。手付金と中間金は併せて400万円になり、売買代金の８％に相当する。本肢の物件が未完成物件であるとすると、代金の５％を超え保全措置が必要となるが、完成物件であるとすると代金の10％以下であるから保全措置は不要となる。しかし、完成物件か未完成物件かは、売買契約時において判断すべきであり（通達）、本肢は未完成物件となり、保全措置が必要となる。
＊宅地建物取引業法41条１項
【解法のポイント】４肢は、初めての出題ではないかと思いますが、覚えておいて下さい。要するに、手付金等の「受領」の時点ではなく、売買契約の時点で完成物件か未完成物件かを決めます。