宅建 過去問解説 平成９年 問29

【問　29】　不動産の鑑定評価に関する次の記述のうち、誤っているものはどれか。

１　不動産の価格を求める鑑定評価の基本的手法には、不動産の再調達に要する原価に着目する原価法、不動産の取引事例に着目する取引事例比較法及び不動産から生み出される収益に着目する収益還元法があり、原則としてこれらの三手法を併用すべきである。

２　原価法において、対象不動産の再調達原価から控除すべき減価額を求める方法には、耐用年数に基づく方法と観察減価法があり、原則としてこれらを併用するものとする。

３　取引事例比較法は、まず多数の取引事例を収集して適切な事例の選択を行い、これらに係る取引価格に必要に応じて事情補正及び時点修正を行い、かつ、地域要因及び個別的要因の比較を行って求められた価格を比較考量し、これによって不動産の試算価格を求める手法である。

４　市場における不動産の取引価格の上昇が著しいときは、その価格と収益価格の乖離が増大するものであるので、不動産の鑑定評価に収益還元法が適用できなくなることに留意すべきである。

【問　29】　正解　４

１　正しい。鑑定評価方式の適用に当たっては、鑑定評価方式を当該案件に即して適切に適用すべきである。この場合、原則として、原価方式（不動産の再調達に要する原価に着目）、比較方式（不動産の取引事例に着目）及び収益方式（不動産から生み出される収益に着目）の三方式を併用すべきであり、対象不動産の種類、所在地の実情、資料の信頼性等により三方式の併用が困難な場合においても、その考え方をできるだけ参酌するように努めるべきである。

２　正しい。原価法において、減価額を求めるには、耐用年数に基づく方法と観察減価法があり、両者は一長一短があるので、原則としてこれらを併用するものとする。

３　正しい。取引事例比較法は、まず多数の取引事例を収集して適切な事例の選択を行い、これらに係る取引価格に必要に応じて事情補正及び時点修正を行い、かつ、地域要因の比較及び個別的要因の比較を行って求められた価格を比較考量し、これによって対象不動産の試算価格を求める手法である。

４　誤り。市場における不動産の取引価格の上昇が著しいときは、取引価格と収益価格との乖離が増大するものであるので、先走りがちな取引価格に対する有力な験証手段として、収益還元法が活用されるべきである。