下記の問題及び解説は、必ずしも現時点における法改正及びデータを反映したものではない場合があります。
宅建 過去問解説 平成９年 問13
【問 13】 建物の区分所有等に関する法律（以下この問において「区分所有法」という。）に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。
１ 共用部分の保存行為については、各区分所有者は、いかなる場合でも自ら単独で行うことができる。
２ 建物の価格の１／３に相当する部分が滅失したときは規約に別段の定め又は集会の決議がない限り、各区分所有者は、自ら単独で滅失した共用部分の復旧を行うことはできない。
３ 建物の価格の２／３に相当する部分が滅失したときは、集会において、区分所有者及び議決権の各３／４以上の多数で、滅失した共用部分を復旧する旨の決議をすることができる。
４ 区分所有法第62条第１項に規定する建替え決議は、規約で別段の定めをすれば、区分所有者及び議決権の各３／４以上の多数により行うことができる。
【解答及び解説】
【問 13】 正解 ３
１ 誤り。共用部分の保存行為は、各共有者がすることができるが、規約で別段の定めをすることができる。したがって、規約で別段の定めがなされたときは（例えば、保存行為は管理者しかできない）、各区分所有者が単独で保存行為ができないこともあるので、「いかなる場合でも」という部分が誤りである。
＊区分所有法18条１項・２項
２ 誤り。建物の価格の２分の１以下に相当する部分が滅失したときは、規約に別段の定め又は集会の決議がない場合、各区分所有者は、滅失した共用部分及び自己の専有部分を復旧することができる。
＊区分所有法61条１項
３ 正しい。建物の価格の２分の１を超える部分が滅失したときは、集会において、区分所有者及び議決権の各４分の３以上の多数で、滅失した共用部分を復旧する旨の決議をすることができる。
＊区分所有法61条５項
４ 誤り。集会においては、区分所有者及び議決権の各５分の４以上の多数で、建替え決議をすることができるが、これについては規約で別段の定めをすることはできない。
＊区分所有法62条１項
【解法のポイント】肢４についてですが、区分所有法にはいろいろな議決要件が定められていますが、特別決議にあたるもの（２／３、４／３、４／５、全員）については、原則として規約で別段の定めができません。区分所有法は、特別決議にあたるものは、特に重要だと考えたから特別決議にしたわけですから、区分所有者が自分たちで勝手に規約を定めて、その区分所有法の規定と異なる規約を定めることはできない、としました。ただ、これには例外があります。共用部分の重大変更については、「区分所有者の定数」（議決権ではない！）のみ、「過半数まで」減ずることができます。