下記の問題及び解説は、必ずしも現時点における法改正及びデータを反映したものではない場合があります。
宅建 過去問解説 平成９年 問11
【問 11】 Ａが、Ｂの所有地を貸借して木造の家屋を所有し、これに居住している場合に関する次の記述のうち、借地借家法の規定によれば、正しいものはどれか。
１ 「土地の使用は木造３階建の家屋に限る」旨の借地条件があるとき、借地借家法に定める要件に該当すれば、Ａは裁判所に対して借地条件の変更の申立てができるが、Ｂは申立てができない。
２ 増改築禁止の借地条件がある場合に、土地の通常の利用上相当とすべき改築についてＢの承諾に代わる許可の裁判をするときでも、裁判所は、借地権の存続期間の延長まですることはできない。
３ Ａに対する競売事件でＡの家屋を競落したＣは、Ｂが土地の賃借権の譲渡により不利となるおそれがないにもかかわらず譲渡を承諾しないとき、家屋代金支払後借地借家法に定める期間内に限り、裁判所に対して、Ｂの承諾に代わる許可の申立てをすることができる。
４ Ａが家屋をＤに譲渡してもＢに不利となるおそれがないときには、Ｄは、Ａから家屋を譲り受ける契約をした後、裁判所に対して、土地の賃借権の譲渡についてのＢの承諾に代わる許可を申し立てることができる。
【解答及び解説】
【問 11】 正解 ３
１ 誤り。建物の種類、構造等を制限する旨の借地条件の変更については、裁判所は、当事者の申立てにより、その借地条件を変更することができる。当事者が申し立てることができるわけであるから、Ｂからも借地条件変更の申立てができる。
＊借地借家法17条１項
２ 誤り。裁判所は、増改築の裁判をする場合において、当事者間の利益の衡平を図るため必要があるときは、他の借地条件を変更し、財産上の給付を命じ、その他相当の処分をすることができる。したがって、借地権の存続期間の延長をすることもできる。
＊借地借家法17条２項・３項
３ 正しい。借地上の建物が競売された場合の地主の承諾に代わる裁判所の許可の申立ては、建物の競落人より、建物の代金を支払った後２月以内に限り、することができる。
＊借地借家法20条３項
４ 誤り。借地上の建物を第三者に譲渡しようとする場合の地主の承諾に代わる裁判所の許可は、借地権者の申立てによりなされる。建物の譲受人から申し立てるわけではない。
＊借地借家法19条１項
【解法のポイント】借地借家法には、裁判所の許可の制度の規定が結構ありますが、それにポイントを絞った問題です。こういう問題は、問題を解く人がしっかり内容を覚えていなければ間違えてしまう問題で、差が付く問題だと思います。あいまいな知識ではダメですよ。肢３と肢４についてですが、借地上の建物が競売された場合の地主の承諾に代わる裁判所の許可は、借地上の建物が普通の売買により譲渡された場合と異なる扱いがされます。これは要注意です。通常の売買の場合ですと、「借地人」が申立てますが、競売の場合は第三者、つまり建物の「譲受人」が申立てます。また、建物の譲受人の申立てには、建物代金を支払ってから２ヶ月以内という制限があります。