下記の問題及び解説は、必ずしも現時点における法改正及びデータを反映したものではない場合があります。
宅建 過去問解説 平成８年 問49
【問 49】 宅地建物取引業者Ａが、宅地建物取引業者でないＢからＢの自宅近くの喫茶店で宅地の買受けの申込みを受け、自ら売主としてＢと宅地の売買契約（手付あり）を締結した場合に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法及び民法の規定によれば、誤っているものはどれか。
１ ＡがＢに宅地建物取引業法第37条の２の規定に基づき契約を解除できる旨告げなかった場合でも、Ｂは、宅地の引渡しを受け、かつ、代金の全部を支払った後は、同条の規定により契約を解除することはできない。
２ ＡがＢに宅地建物取引業法第37条の２の規定により契約を解除できる旨告げた場合で、同条の規定に基づき解除できる期間を経過したとき、Ｂは、Ａに債務不履行があったとしても、不履行を理由に契約を解除することはできない。
３ 手付の放棄により契約を解除できる旨の特約がない場合でも、Ｂは、Ａが契約の履行に着手するまでは手付を放棄して契約を解除することができる。
４ 宅地の引渡しがあるまでは、いつでも手付の放棄により契約を解除できる旨の特約がある場合、Ｂは、Ａが契約の履行に着手していたとしても、手付を放棄して契約を解除することができる。
【解答及び解説】
【問 49】 正解 ２
１ 正しい。宅地建物取引業者が申込者等に、契約を解除できる旨を告げなかった場合でも、申込者等が、当該宅地又は建物の引渡しを受け、かつ、その代金の全部を支払ったときはクーリングオフはできなくなる。
＊宅地建物取引業法37条の２第１項２号
２ 誤り。クーリングオフの規定は、申込者等が、申込みの撤回等を行うことができる旨を告げられた日から起算して８日を経過するまでは、相手方に債務不履行等がなくても無条件で解約できるというものであり、８日が経過すれば、このような無条件の解約はできないが、相手方に債務不履行があれば、通常の債務不履行解除を行うことはできる。
＊宅地建物取引業法37条の２第１項
３ 正しい。宅地建物取引業者が、みずから売主となる宅地又は建物の売買契約の締結に際して手附を受領したときは、その手附がいかなる性質のものであっても、解約手付としての性質が付与される。したがって、特約がなくても、ＢはＡが履行に着手するまでは手付を放棄して契約を解除することができる。
＊宅地建物取引業法39条２項
４ 正しい。肢３で述べたように、本問では手付は解約手付としての性質を持つことになるが、売主が宅地の引渡しをするまでは、手付を放棄して契約を解除できるというのは、買主に有利な特約であり、有効である。
＊宅地建物取引業法39条２項・３項
【解法のポイント】肢４は、分かりにくい文章だと私は思いますが、宅地の引渡しというのは売主の「履行の着手」になります。したがって、本肢の特約は、売主による宅地の引渡しがあるまでは、買主は、売主の「引渡し」以外の履行の着手があっても、手付を放棄して契約を解除することができると読むのでしょう。