宅建 過去問解説 平成８年 問48

【問　48】　宅地建物取引業者でないＡが、Ａ所有のマンションをＢの媒介によりＣに売却し、その後ＣがＤに転売した場合の特約に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定によれば、正しいものはどれか。なお、Ｂ、Ｃ及びＤは、宅地建物取引業者であるものとする。

１　ＡＢ間において専任媒介契約を締結した場合において、「有効期間は１年とする」旨の特約は無効であり、有効期間の定めのない契約とみなされる。

２　ＡＣ間及びＣＤ間のそれぞれの売買契約において、「買主が担保責任を追及するために契約不適合を通知すべき期間をマンション引渡しの日から１年とする」旨の特約をしても、その特約は、ＣＤ間では有効であるが、ＡＣ間では無効である。

３　ＡＣ間及びＣＤ間のそれぞれの売買契約において、「違約金の額を代金の額の３割とする」旨の特約をしても、その特約は、それぞれ代金の額の２割を超える部分については無効である。

４　ＡＣ間及びＣＤ間のそれぞれの売買契約において、「契約締結日から５日間に限り損害賠償又は違約金の支払いをすることなく契約を解除することができる」旨の特約をしても、宅地建物取引業法に違反しない。

【問　48】　正解　４

１　誤り。専任媒介契約の有効期間は、３月を超えることができない。これより長い期間を定めたときは、その期間は、３月とする。

２　誤り。買主が担保責任を追及するために契約不適合を通知すべき期間を、引渡しの日から２年以上とする特約しか認められないのは、宅地建物取引業者が自ら売主で、買主が宅地建物取引業者でない場合である。ＡＣ間では売主は宅地建物取引業者ではないし、ＣＤ間では宅地建物取引業者相互間の取引であるから、通知の期間については、引渡しから２年未満とする特約も認められる。

３　誤り。違約金の額が代金額の２割を超えてはならないとする規定は、肢２と同様、宅地建物取引業者が自ら売主で、買主が宅地建物取引業者でない場合であるから、ＡＣ間でも、ＤＣ間でも違約金を３割とする特約は有効である。

４　正しい。クーリングオフの規定も、宅地建物取引業者が自ら売主で、買主が宅地建物取引業者でない場合の規定であるから、本肢特約もＡＣ間でも、ＤＣ間でも有効となる。